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    唯一一套住房是否可以执行?

    发布日期:2022-08-17 20:14    点击次数:190

    郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

     

    《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【自2005年1月1日起施行】第六条规定:“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。”这是所谓的“唯一一套住房不可执行”的法律依据。

     

    《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【自2015年5月5日起施行】第二十条规定:“金钱债权执行中,符合下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持:(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;(二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行依据确定被执行人交付居住的房屋,自执行通知送达之日起,已经给予三个月的宽限期,被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的,人民法院不予支持。”但是,新法优于旧法,根据该条司法解释的规定,唯一一套住房在满足上述某些条件时是可以强制执行的。

     

    一、金钱债权的执行中,在三种情形下可以执行

    所谓的金钱债权的执行,即以给付金钱为标的的执行。最为常见的是被执行人与申请执行人之间存在民间借贷关系,被执行人未按约还款付息,申请执行人在法院判决生效后申请强制执行。

     

    1、对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;

    对被执行人有扶养义务的人包括配偶、父母、子女等。但是由于债的相对性使得不宜将被执行人的债务直接或间接地强加给对被执行人有扶养义务的人,也就是说法律不能强制要求对被执行人有扶养义务的人承担为被执行人提供居住房屋的义务,因为这间接地起到了让对被执行人有扶养义务的人替被执行人承担履行债务的效果,也明显超过了对被执行人有扶养义务的人根据婚姻法等法律规定本应承担的扶养义务。所以法院很难仅仅依据这一条来驳回被执行人对唯一住房的执行异议。

     

    2、执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;

    裁判文书或者调解书、执行公证书等执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的,申请执行人对于被执行人尚存的唯一住房可以申请强制执行,对于其转让(出售、赠与)的房产在符合法律规定【《合同法》第七十四条规定:“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用,由债务人负担。”】的情况下,可以通过行使撤销权的方法来维护自己的合法权利。

     

    3、申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的;

    可以说这是一个突破“唯一住房不可执行”的兜底条款,即只要申请执行人为被执行人提供一定标准的住房或者从标的房屋的执行款中扣除五至八年的房租的,就可以强制执行被执行人的唯一住房。

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    二、执行依据确定被执行人交付居住的房屋的,只需要给被执行人三个月的宽限期

     

    “被执行人交付居住的房屋”的具体原因可以是返还原物(如因合同解除、撤销、无效等原因而返还原物)或者履行合同义务(如买房人要求卖房人按约交付房屋),不论是什么原因,只要裁判文书等执行依据确定被执行人应当向申请执行人交付居住房屋且给了被执行人三个月的宽限期,就可以执行其唯一房屋。

     

     

    附许某某与杨某等执行异议案

     

    案情简介:海珠法院依据已经发生法律效力的(2011)穗海法民二初字第900号民事判决及广州中院(2012)穗中法民二终字第319号民事判决,立案执行许某某申请执行李某华、杨某一案,执行案号为:(2012)穗海法执字第1467号,执行标的约为1003618元。在执行过程中,海珠法院作出(2012)穗海法执字第1467-6号执行裁定,拍卖被执行人李某华所有的位于广州市越秀区登峰乡麓景路上塘街39之1号80l房的产权。秦某某、李某华不服提起异议。

    据查询时间为2014年11月13日的房地产登记簿查册表记载,位于广州市越秀区登峰乡麓景路上塘街39之1号801房产权人为被执行人李某华,新品展示套内建筑面积76.5264平方米,登记有抵押权,抵押权人为中国光大银行股份有限公司广州天河支行。经海珠法院发函,该行回函称截至2015年1月20日,借款人李某华、杨某共欠贷款本金306425.75元,利息、复利和罚息合计1763.96元,并主张优先受偿。据海珠法院委托广东广信粤诚土地房地产评估咨询有限公司评估涉案房屋出具的估价报告,涉案房屋于价值时点2014年12月11日的市场价值为132万元。

    秦某某、李某华为证明涉案房屋为其“唯一住所”向海珠法院提交了如下证据:1.地址为广州市越秀区上塘街39之1号801房的户口本,记载:户主秦某某,子李某华、孙子李某弘,其中李某弘出生于2011年6月25日;2.李某华的离婚证,记载其与杨某于2012年3月26日登记离婚;3.李某华在广州市个人名下房地产登记情况,记载仅有涉案房屋一处房产;4.2010年对涉案房屋的房地产估价意见答复书,记载当时产权人为李某然。

    据海珠法院到广州市越秀区公安分局登峰派出所及广州市特种证件制作中心调查的户籍资料档案记载,涉案房屋户主为李某然(已去世)、妻秦某某(丧偶)、子李国某(1968年9月8日出生)、女李某梅(1971年1月23日出生)、子李某华(1973年9月1日出生)。另查询广州市个人名下房地产登记情况,秦某某名下有郊区鹤洞路坑口村头南29号房产一套,建筑面积48.546平方米。李某华名下仅有涉案房产一套,李国某、杨某名下无房产记录。李某梅名下有广州市越秀区解放中路及荔湾区环市西路住宅两套,建筑面积分别为67.38平方米、62.95平方米,另有广州市荔湾区环市西路商铺两套。秦某某、李某华表示秦某某名下的房产是留给李国某的,但未在限期内提交李国某的居住证明。

    另查,被执行人李某华、杨某原共有的位于广州市海珠区滨江东路银禧东街5号1905房在另案执行中被依法拍卖,本案申请执行人分得13866.68元执行款。

    再查,海珠法院裁定拍卖涉案房屋之后,申请执行人许某某请求法院按照不交吉的方式进行拍卖,并且在拍卖后同意预留5年的房屋租金。执行法院于2016年7月22日作出通知书告知被执行人,决定对李某华及同住人员安置方案为从涉案房屋的变现款中扣除80000元作为维持生活必需的居住条件的费用。

     

     

    裁判原文节选:

     

    【海珠法院(2016)粤0105执异75号】认为,秦某某、李某华认为涉案房屋原属李某华父亲的单位房改房,后由秦某某继承,为了子女入学将房产过户至李某华名下,如秦某某、李某华对涉案房屋权属有异议,应明确异议请求另案主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定,被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条的规定,对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债。第七条规定,对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋,人民法院根据申请执行人的申请,可予以执行。现被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务,并主张涉案房屋是其及家人唯一住房。因秦某某、李某华未提交涉案房屋实际居住人员的证明,且秦某某名下及其他扶养人名下均另有房产,故结合秦某某、李某华的请求和证据,应保障生活必需房屋的人员有李某华、李某弘。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定:“金钱债权执行中,符合下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持:(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;……(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”考虑到秦某某作为李某华的母亲,名下另有房产,且法院已制定了保障安置方案,决定在涉案房屋变现款项中预留80000元作为维持生活必需的居住条件的费用。结合李某华作为有劳动能力的成年人,有工作收入,以及自述的经济状况,应可保障异议人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住条件。故异议人认为涉案房屋是其及家属生活的唯一住所,要求不予拍卖,理由不成立,该院不予支持。为此,海珠法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款(十一)项、第二百二十五条、第二百四十四条,《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第七条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款之规定,于2016年7月28日作出(2016)粤0105执异75号执行裁定书,裁定驳回异议人秦某某、李某华提出的执行异议。

     

     

    【广州中院(2016)粤01执复247号】认为,本案的争议焦点为执行法院对李某华所有的位于广州市越秀区登峰乡麓景路上塘街39之1号801房产采取拍卖措施是否合法。被执行人李某华不履行生效法律文书确定的清偿义务,人民法院依法有权对其名下的上述房产进行拍卖以清偿债务。对于秦某某、李某华主张涉案房屋为其唯一住房且安置方案不符合法律规定的复议理由,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定:“金钱债权执行中,符合下列情形之一,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持:(一)对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的;(二)执行依据生效后,被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的;(三)申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。”首先,根据本案已查明的事实,秦某某名下有一套郊区鹤洞路坑口村头南29号、建筑面积为48.546平方米的房产,且对其有扶养义务的其他人(秦某某之女李慧梅)名下另有房产,因此秦某某不属于本案执行中应当保障生活必需的居住条件的人员,对于其要求中止拍卖涉案房屋的异议请求,执行法院予以驳回正确,该院予以支持。其次,虽然李某华及其子李某弘属于本案执行中应保障生活必须房屋的人员,但申请执行人许某某同意在拍卖后为其及扶养家属预留5年房屋租金80000元,该费用标准已达到可保障李某华及其扶养家属在过渡期内维持生活必需的居住条件的标准。且李某华为正值壮年的有劳动能力的成年人,有工作收入,应可保障其及扶养家属今后最低生活标准所必需的居住条件。因此,执行法院认为李某华以涉案房屋为其及家属生活的唯一住房为由主张不予拍卖涉案房屋的理由不成立、进而驳回其异议请求,并无不当,该院予以支持。秦某某、李某华要求撤销执行法院异议裁定的复议理由不成立,依法应予驳回。为此,广州中院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第(一)项的规定,于2016年12月27日作出的((2016)粤01执复247号执行裁定书,裁定驳回秦某某、李某华的复议申请,维持海珠法院(2016)粤0105执异75号执行裁定。

     

     

    【广东省高级人民法院(2017)粤执监29号】认为,本案的争议焦点是执行法院拍卖处理申诉人李某华的唯一住房是否符合法律规定。申诉人李某华作为本案的被执行人,涉案房产登记在其名下,执行法院依法可以对涉案房产采取强制执行措施。本案中,执行法院裁定拍卖的涉案房产虽然是李某华唯一的住房,但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条第一款规定,在金钱债权执行中,申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋,或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的,被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的,人民法院不予支持。本案执行中,申请执行人许某某已同意在拍卖后为李某华及扶养家属预留五年房屋租金80000元,该费用标准已达到可保障李某华及其扶养家属在过渡期内维持生活必需的居住条件的标准;且李某华是具有劳动能力的成年人,应可保障其及扶养家属今后最低生活标准所必需的居住条件。因此,执行法院据此裁定拍卖涉案房屋,符合法律规定;海珠法院和广州中院裁定驳回李某华的异议及复议请求并无不当,应予维持。秦某某不是本案的被执行人,且其名下另有房产,不属于本案执行中应当保障生活必需的居住条件的人员,海珠法院和广州中院裁定驳回其异议和复议请求亦无不当。至于李某华申诉提出涉案房产的评估报告已过期应当重新评估的问题,其在异议和复议审查阶段并没有提出此请求,本院不予审查处理。综上所述,申诉人李某华的申诉请求理由不成立,本院予以驳回。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条,依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第129条的规定,裁定如下:

    驳回申诉人李某华的申诉请求。