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    卖房人一房二卖,哪个买房人能取得所有权?

    发布日期:2022-08-17 15:47    点击次数:127

    郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

    引言:下文的讨论都是在买房人没有违约、有后续房款的支付能力、有购房资格、房屋不存在查封等履行障碍的前提下展开的。

    一、已过户

    《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。” 不动产物权的转移以登记为标志,登记也具有公示公信的效力。如果卖房人一方二卖,其中一个买房人已经办理过户手续拿到了产证,则一般为该买房人取得房屋的所有权。

    但是有两点需要注意:

    1、已过户拿到产证者取得房屋所有权是正常的继受取得房屋所有权,并非基于善意取得制度取得房屋所有权。《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。” 卖房人虽然一房二卖,但是在办理过户手续前,卖房人仍然对标的房屋享有所有权,不存在无权处分的问题,也就不存在善意取得的适用。另外,买房人取得房屋所有权也不要求买房人是“善意的”,即不要求买房人不知道或者不应当知道卖房人与其他人也签订了房屋买卖合同(恶意串通损害第三人利益的除外)。因为两个买房人虽然存在“竞争关系”,不能简单的定论后买者是恶意的。

    2、取得产证者不一定能够取得房屋的所有权。如果取得产证者存在与卖房人恶意串通损害另外一个买房人利益的情况,根据《合同法》第52条的规定【有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;……】取得产证的买房人与卖房人之间的合同无效,根据《合同法》第58条的规定【合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。】取得产证者应当将房屋过户回卖房人,另外一个买房人可以根据《合同法》第一百零七条【当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。】的规定要求卖房人继续履行合同(过户、交房等)。

    二、未过户,但已办理预告登记

    《物权法》第二十条第一款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”《物权法解释一》第四条规定:“未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。”  预告登记具有公示效力,办理了预告登记的房屋买卖合同具有准物权效力。

    1、先签订了合同的买房人办理了预告登记,则该买房人可以取得房屋的所有权。

    2、先签订了合同的买房人未办理了预告登记,后签订合同的买房人办理了预告登记,则后签订合同者可以取得房屋所有权,但是存在合同无效的情形除外。

    三、未过户、也未办理预告登记

    如果房子既未过户,也未预告登记,则两个买房人的地位是平等的,两个买房人存在竞争关系。那么,如果两个买房人都诉请要求卖房人办理过户手续,则法院应当综合两份合同的履行情况综合判断。如:先签订合同者优先,付款较多者优先,实际占有或控制房屋者优先,对房屋的需求为实际居住者优先等等。

    附周某诉胡某房屋买卖合同纠纷

    案情简介:2015年5月10日,许某作为出卖方(甲方)、胡某作为购买方(乙方)、上海XX有限公司作为见证方,各方签订《上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室出售转让合同》,合同第一条中约定,双方一致同意并约定该房屋转让价款为110万元, 你也有今天此价格为甲方到手价。第二条中约定,1、乙方于2015年5月11日之前向甲方支付2万元;2、乙方于2015年5月20日之前向甲方支付首付至88万元(含定金2万元);3、乙方于甲方办理并拿到此房房地产权证之后十日内支付房款22万元。第五条中约定,甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管,甲方不得以任何理由拖延,每逾期一天将承担总房价款的千分之五的违约金,乙方将从尾款中扣除,甲方不得以产证办理向乙方索要任何费用,否则甲方将按第十二条承担违约责任。第八条中约定,该房屋符合规定可以上市交易后,甲方必须配合乙方办理该房屋交易相关审税、贷款事宜及过户办证手续,如可以上市交易日因甲方拖延超过七天,或者甲方进行一房二卖、抵押他人或者其他原因导致乙方不能顺利取得产权,严重损害乙方利益的,甲方需按本合同第十二条规定给予乙方赔偿,并附带赔偿第三方(见证方)。第九条中约定,双方履行各自义务,并约定待甲方收到首付款88万元当日之后十日内交房于乙方,甲方逾期不办理相关房屋交接手续的,每逾期一天,则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金。第十三条中约定,甲方承诺无偿、按时办理好以自己为权利人的《上海市房地产权证》并于拿到证件当日交予乙方,每逾期一日,按照该房屋总价的千分之五计算违约金给乙方。在未过户给乙方的任何时间内,除非经乙方书面同意,甲方不得以任何理由、任何方式向乙方索取该房屋的产证。第十四条中约定,乙方的每次付款不得拖延,每逾期一天,则按该房屋转让总价款的千分之五支付违约金。合同签订后,胡某于2015年5月11日及同月19日分别转账支付许某定金2万元及首付款86万元。

    2015年6月29日,许某通过中介将房屋钥匙交付胡某,新品展示当日胡某收房后不久,因许某与租客之间的纠纷,系争房屋门锁被撬,胡某报警。2015年7月16日,系争房屋产权经核准登记在许某名下。之后,胡某与许某因交房等发生争议,胡某未支付尾款。2015年9月8日,胡某就本案买卖合同曾向法院提起诉讼〔案号为(2015)浦民一(民)初字第33554号〕,要求许某交付系争房屋以及将产权证原件等材料交胡某保管,并支付违约金33万元。该案以胡某撤诉结案。2015年11月29日,许某委托律师向胡某发函,以胡某未在许某产证办出之日起十日内支付尾款22万元为由,提出解除合同、收回房屋,并要求胡某承担违约金33万元。2015年12月,胡某以排除妨碍为由向法院提起诉讼〔案号为(2016)沪0115民初5815号〕,要求张某从系争房屋内迁出,该案在诉前调解中,张某表示其已与许某解除租赁合同,许某赔偿违约金4万元,其于2015年12月20日从系争房屋内迁出。故该案于2016年1月8日以胡某撤诉结案。之后,系争房屋由胡某占有使用。2016年2月2日,许某委托中介更换了系争房屋门锁,胡某发现后即于当日报警。2016年2月24日,许某与周某签订《上海市房地产买卖合同》,约定许某将系争房屋以118万元的价格出售给周某。之后,许某将系争房屋交付周某。

    裁判原文节选:

    一审【案号:上海市浦东新区人民法院(2016)沪0115民初13394号】胡某、许某签订的《动迁房预售预购合同》系双方真实意思表示,内容不违反法律禁止性规定,应属合法有效,当事人均应切实履行。纵观本案事实,本案纠纷系因许某一房二卖所致。鉴于胡某、许某买卖合同成立以及胡某合法占有房屋的时间均先于周某,根据公平合理的法律原则,应优先保护顺位在先的买卖合同。在胡某已依约合法占有系争房屋的情形下,许某又擅自收回房屋并交付周某使用,基于上述权利保护顺位,同时也为避免当事人间不必要的纠纷,对周某的迁让问题可在本案中一并处理,法院判决周某迁出系争房屋,由许某将房屋交付胡某。胡某与许某之间的买卖合同尚在履行期间,许某擅自收回房屋的行为侵犯了胡某对系争房屋的合法占有权,现胡某要求许某交付(返还)房屋,法院予以支持。许某以之前已向胡某交过房为由,认为不应再承担交房义务,没有法律依据。至于周某与许某之间的买卖合同纠纷,相关当事人可另行解决。《合同法》第六十七条规定,当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据涉案《动迁房预售预购合同》第二条、第九条、第十三条的约定内容,较胡某的尾款支付义务而言,许某交付系争房屋及产证的合同义务履行在先。许某在2015年6月29日向胡某交付房屋后,当日即因其与租客的纠纷,系争房屋被租客强行占用,许某的交付行为存在重大瑕疵,且许某办理取得小产证后,也未将产证及时交付胡某,胡某就尾款付款义务主张先履行抗辩权,具有合同和法律依据。许某以胡某逾期付款为由,认为买卖合同已经解除的意见,没有事实依据,许某的反诉请求,法院不予以支持。审理中,胡某撤回部分诉讼请求,系当事人对自身民事诉讼权利的处分,予以准许。

    一审法院审理后作出判决:一、周某应于判决生效之日起三十日内迁出上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋,由许某将上述房屋交付胡某;二、驳回许某的反诉请求。本诉案件受理费14,700元,由许某负担。反诉案件受理费减半收取3,125元,由许某负担。

    二审【案号:上海市第一中级人民法院(2017)沪01民终999号】本院认为,本案的纠纷系因被上诉人许某一房二卖的违约行为所导致,二审的争议在于上诉人是否可先于胡某要求许某继续履行买卖合同。根据本案查明的事实,胡某签订合同、支付房款、占有使用系争房屋的时间均早于上诉人,只因许某强行换锁的行为,才使得胡某未能持续占有系争房屋,胡某有权要求许某将系争房屋再行交付。故一审认定胡某所签订的合同履行顺位在先,并为减少诉累一并判令上诉人迁出系争房屋,并无不妥,本院予以支持。由此给上诉人造成的损失,上诉人可另行向许某主张。

    综上所述,周某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

    驳回上诉,维持原判。

    二审案件受理费人民币14,700元,由上诉人周某负担。

    本判决为终审判决。