• 首页
  • 新闻中心
  • 新品展示
  • 栏目分类

    新品展示

    你的位置:成都通云科技有限公司 > 新品展示 > 符合四个要件,案外人执行异议就能得到支持?

    符合四个要件,案外人执行异议就能得到支持?

    发布日期:2022-08-17 05:36    点击次数:74

    郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

    引言:本文围绕《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条展开。

    《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(自2015年5月5日起施行)第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

    这是关于案外人执行异议最一般的规定,只要符合上述四个要件,案外人的执行异议一般就能够得到支持。

    (一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

    关于这个要件有四点需要说明:

    1、时间的先后。即签订合法有效的书面买卖合同要在法院查封之前,此处所说的查封应当是执行异议所针对的执行的查封,或者是本执行案件的执行依据——生效判决在诉讼过程中或者诉前的查封,不包括其他案件的查封【如在A查封之后签订合同,之后又有了B查封,如果A查封已解封,且执行异议所针对的是B查封,则就符合法院查封前签订合同这个要求(至于是否因此导致不符合其他的要件,另当别论)】。

    2、合同合法有效。

    3、书面合同。

    4、不考虑过错因素。即不论提出执行异议者(如买房人)是否知道其与被执行人(如卖房人)签订合同之前不动产(如房屋)已经被查封,只要在签订合同之前房子已经被查封,执行异议申请就得不到支持。

    (二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产

    对于此要件,并不能要求太苛刻:(1)交房的标志是签订《房屋交接书》还是交钥匙都可以,只要是已经交房即可;(2)合法占有的方式可以是亲自居住;也可以是出租给别人;或者买房人正在装修过程中;或者合同约定的交房时间已到,卖房人将房屋钥匙交给了买房人的亲朋好友或者代理人或者中介,买房人随时可以取得对标的房屋的占有,等等。总之,只要是房子在买房人的管控之下即可。

    (三)已支付全部价款, 出类拔萃的意思或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;

    该要求是为了保护申请执行人的合法权利。在房屋买卖中,一般都是分期付款,且大都会通过贷款的方式支付部分房屋价款。因此,买房人没有全额支付房屋价款很正常。只要买房人已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行(以代管款的方式交到法院),这个要件就符合了。

    (四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

    这个要件要求未过户不是买房人的过错。如有些买房人为了避税,在房子具备过户条件的情形下故意拖延不办理过户手续,这样买房人就是有过错的,执行异议不能得到支持。有争议的是买房人买的是不符合交易条件的动迁房(未满三年)是否有过错,对此问题,(1)比较保守的观点是如果房子被查封的时候未符合交易条件(未满三年)则视为买房人有过错(买房人因购买了在一定期限内禁止交易的房屋而被认定为有过错),执行异议不能得到支持;如果房子被查封的时候已经符合过户条件(已满三年),新品展示非因买房人的原因未过户(如约定的过户期限未到),则视为买房人没有过错。(2)比较开放的观点认为购买动迁房就是一个附期限的合同,合法有效,买房人没有过错。

    附华夏银行股份有限公司上海分行与上海星寅工贸有限公司、上海闽谢物资有限公司等执行异议案

    案情简介:系争房屋登记在被执行人志展公司名下,房屋用途是办公。2015年3月4日,本院依法查封了系争房屋。

    2013年8月8日,案外人和被执行人志展公司签订《上海市商品房预售合同》,约定案外人以3000万元购买志展公司名下包括系争房屋在内的33套房屋,2013年8月9日,案外人转帐支付3000万元给志展公司,2014年8月14日,双方签订《房屋交接书》,明确被执行人将房屋交给案外人。2014年11月1日,案外人和系争物业公司就系争房屋签订《物业服务协议》。

    裁判原文节选【案号:上海市浦东新区人民法院(2016)沪0115执异261号】本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中,尽管系争房屋目前仍然登记在被执行人志展公司名下,但案外人在法院查封系争房屋之前,已与志展公司签订房屋买卖合同,其提供的银行转账凭证、房屋交接书等证件显示,其也在法院查封房屋之前支付全部房款,实际占有系争房屋,且非案外人自身原因未办理过户登记。综上,对案外人的异议依法应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定,裁定如下:

    中止(2015)浦执字第21960号案件对于上海市嘉定区曹安公路XXX号XXX室房屋的执行。

    案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。