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    房屋买卖中合同解除权的产生-消灭-产生

    发布日期:2022-08-17 13:26    点击次数:91

    郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

    合同解除权分为约定解除【《合同法》第九十三条:当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。】和法定解除【《合同法》第九十四条:有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。】

    一、解除权的产生

    1、约定解除的解除权的产生

    约定解除的解除权的产生比较简单,即符合合同约定的条件即产证。如《上海市房地产买卖合同》中一般会约定买房人逾期付款超过15日的,卖房人有权解除合同。如果买房人逾期付款超过了15日,卖房人就享有了合同解除权,并且不会因为卖房人没有立即主张而消灭(不能因为卖房人没有立即行使合同解除权即推定卖房人放弃了合同解除权)。

    2、法定解除权的产生

    法定解除权的产生也比较简单,即只要符合《合同法》第94条任何一项的条件,法定的合同解除权即产生。

    二、解除权的消灭

    解除权的消灭,简单讲,分为因权利人的放弃而消灭(严格讲这也是合同解除权法定的消灭的一种情形)和法定的消灭

    1、因权利人的放弃而消灭

    这是最常见的情形,即享有合同解除权的一方,主动放弃合同解除权。如享有合同解除权的一方与对方就合同履行期限等问题达成补充协议变更之前的约定或者以放弃此次解除权为代价与对方做一定的利益交换(即以继续履行合同为前提的和解协议)。这样,享有合同解除权的一方即是放弃了合同解除权,其不得再以之前享有的合同解除权来解除合同,除非是其再次享有了合同解除权。

    2、合同解除权法定的消灭

    所谓合同解除权法定的消灭,即因一定法律事实的发生而导致享有合同解除权的一方丧失其合同解除权。如在享有合同解除权的一方行使合同解除权之前,对方(违约方)履行了其合同义务。

    三、合同解除权的再产生

    合同解除权的再产生其实也是有约定的解除和法定的解除两种情形。即在享有合同解除权的一方的解除权消灭后,对方再次构成根本违约,导致原来丧失合同解除权的一方又享有了合同解除权。如因买房人逾期付款,卖房人享有合同解除权。但是卖房人没有行使此合同解除权,而是与买房人达成补充协议约定新的付款时间和宽限期(如买房人逾期付款超过15天,卖房人有权解除合同),如果买房人再次逾期付款超过宽限期(如上述15天),则卖房人的合同解除权再次产生。

    附孙某某与丁某、钟某房屋买卖合同纠纷案

    案情简介:丁某、钟某系夫妻关系。孙某某为上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋及汶水东路XXX弄XXX-XXX号地下1层车位137的权利人。工行宝山支行系该房的抵押权人。2015年4月22日,丁某(买受方,乙方)、孙某某(出卖方,甲方)与上海六星房地产经纪有限公司(居间方)签署《房地产买卖居间合同》,约定:买受方购买上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋及汶水东路XXX弄XXX-XXX号地下1层车位137,房价款人民币570万元(包含车位转让价款20万元,以下币种均为人民币),向居间方支付意向金15万元;关于首期房价款的支付方式为乙方于2015年5月10日前支付甲方170万元,于2015年7月31日前支付180万元,加上之前支付的定金15万元,共计365万元,5万元尾款由乙方自行保管,共计首期款370万元;交房时间为2015年7月31日之前(房东尽可能配合交房);三方身份证件所载地址或享有所有权的房地产地址或在本合同签章处书写的联络地址即为本合同下任何书面通知的送达地址,若任何一方联络地址变更的,应及时书面通知相对方。买受方在该合同上留有联络地址。买卖双方当日签署《特别协议》约定:《房地产买卖居间合同》中所约定总房价款不包含出卖方本次交易过程中根据法律、法规、规章、政策等规定需承担的一切交易税费,且买受方同意支付双方在本次交易过程中根据法律、法规、规章、政策等规定所产生的一切税费。当天,丁某支付居间方佣金8万元。2015年5月4日,丁某、钟某(乙方)与孙某某(甲方)就买卖上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《上海市房地产买卖合同》,约定:该房转让价款452万元,双方于2015年9月30日之前共同申办转让过户手续;乙方未按合同约定期限付款,逾期超过七日的,甲方有权单方面解除合同,书面通知乙方,乙方承担赔偿责任,赔偿金额为总房价款的20%;甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款,余款返还给乙方;1.首付款支付方式为:签订合同后于2015年5月10日前,乙方向甲方支付部分房价款52万元,2015年7月31日前,乙方向甲方支付部分首期房价款180万元,签订合同前,乙方支付给甲方部分的定金15万元转为首期房价款,以上各项共同构成全额首期房价款247万元;2.待上述事项完成后,甲方将尽快至抵押权人处全额还清借款余额,从抵押权人处取得该房之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料去虹口区房地产交易中心办理抵押注销手续;3.甲方同意乙方通过向贷款银行申请200万元贷款的形式支付第二期房价款,甲方应于签订合同并申请办理合同后近期内向贷款银行申请贷款、签署借款抵押合同等,若甲方之贷款申请未经审核通过或未全额经审核通过,其后再办理送件手续当日,应将第二期房价款全额或差额以现金方式补足并支付甲方;4.待乙方之贷款全额申请经贷款银行审核通过后于2015年9月30日之前,双方赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件),并取得收件收据,待交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证和以贷款银行为抵押权人的他项权证,且将该他项权证送交贷款银行后,该第二期房价款由贷款银行代为支付给甲方;5.双方于2015年8月31日前对该房进行验看、清点,甲方应将该房交付乙方,双方确认无误并签署《房地产交接书》,由乙方向甲方支付尾款5万元。同日,双方就买卖上海市汶水东路XXX弄XXX-XXX号地下1层车位137签订《上海市房地产买卖合同》,约定:转让价款18万元,乙方于2015年5月10日前向甲方支付,双方于2015年9月30日内赴交易中心申办产权过户手续(送件),并取得收件收据;双方约定与房屋一起进行验看、清点, 洪欣软件下载确认无误并签署《房地产交接书》。当日,丁某、钟某(乙方)与孙某某(甲方)签订《买卖合同之特别协议》,约定:1.买卖上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋及汶水东路XXX弄XXX-XXX号地下1层车位137总价570万元,该价格为卖方净到手价格。2.双方签订的《房地产买卖合同》,房屋计价为452万元,车库价为18万元。3.乙方购买甲方上述房屋的装修补偿款共100万元,此款乙方于2015年5月10日前支付给甲方。签合同前,丁某、钟某已支付孙某某15万元定金,孙某某将其中5万元支付中介佣金。2015年5月9日,丁某、钟某支付孙某某52万元房款、100万元装修补贴和18万元车位款。上述共计185万元。孙某某配合丁某、钟某申办贷款。丁某、钟某未在约定的2015年7月31日前付180万元。8月26日,孙某某联系中介表示其8月29日出国,要求丁某、钟某于8月27日付款,否则房屋不卖。8月28日上午和下午,孙某某两次将《情况说明》快递给中介要求转交丁某、钟某,载明:丁某、钟某应于2015年7月31日向孙某某支付部分首付款180万元,孙某某一直未收到,给孙某某造成经济损失,实际已经逾期27天,现书面通知丁某、钟某,由于丁某、钟某不守合同,造成解除合同的事实,孙某某将按照该买卖合同追究违约金和20%赔偿金,剩余部分退回。孙某某并将该《情况说明》和快递凭证拍照后发微信给中介,中介再转发给丁某、钟某。丁某、钟某于2015年8月29日转账支付给孙某某180万元,并短信告知孙某某,孙某某回复:孙某某从来没有同意过,8月1日至26日没有接到中介及丁某、钟某的任何电话,昨晚短信通知内容合同解约已经通知到丁某、钟某,丁某、钟某执意付款后果自负。当天,孙某某出国,至次月13日回国。2015年9月15日至9月30日,孙某某住院。9月28日,丁某、钟某委托何飞律师向孙某某快递《律师函》要求继续履行合同,因“无人,电联人在医院”,该函被退回。经中介联系,买卖双方和居间方于2015年10月3日进行协商,未果。一审中,丁某、钟某提供证人陈鹏飞(居间方上海六星房地产经纪有限公司员工)出庭作证,新品展示称:丁某、钟某付定金时证人已扣除5万元作为孙某某付的佣金,孙某某同意。签买卖合同当天丁某、钟某付给中介8万元佣金。买卖合同约定2015年7月底付第二笔钱,7月6日证人得知丁某、钟某付这笔钱可能会有问题,但不确定,未和孙某某说。7月下旬丁某、钟某表示其所售房屋下家的贷款不能按时支付,没有说向孙某某付款的具体时间。证人电话告知、劝说孙某某,孙某某同意丁某、钟某延迟付款,没有约定付款的具体时间。证人回复丁某、钟某并催款。直到8月26日之前,孙某某没催过款。26日下午孙某某打电话给证人表示即将出国,询问丁某、钟某能否付款。证人于27日下午打电话给丁某、钟某要求其29日付款,因为当日孙某某要出国。丁某、钟某说大概要9月10日才能拿到下家的贷款向孙某某付款,让证人与孙某某协商一下。证人遂打电话给孙某某,孙某某抱怨给他造成了损失,证人建议等孙某某回国丁某、钟某交房款,孙某某再交房,孙某某表示同意。当晚约10点半孙某某致电证人,认为丁某、钟某违约,要按合同办房子不卖了,并要丁某、钟某赔偿损失,证人劝说无效。因当时已晚,证人就没有联系丁某、钟某。28日早上9点前孙某某电话告诉证人寄了一个诉求。证人马上和丁某、钟某联系,表达了孙某某的意思,因之前孙某某说过要在29日前拿到钱,证人当时没看到孙某某的诉求,觉得孙某某可能只是很气愤,并不至于真的解除合同,就要丁某、钟某赶紧把钱凑齐在29日前给孙某某。丁某、钟某当天下午就开始筹钱。当天晚上孙某某将《情况说明》拍照发微信给证人,证人转发给丁某、钟某。29日上午丁某、钟某将钱转给孙某某,孙某某回复后果自负,出国。孙某某回国住院,出院后10月1日与证人协商,要求丁某、钟某补偿钱款,数额满意就继续履行。10月3日三方见面谈赔付金,孙某某说过不卖房屋,但也表示补偿合理的话可以继续卖,当天未谈拢。对上述证人证言,孙某某称真实性有异议,认为7月6日证人已知丁某、钟某付款可能存在问题却没告知孙某某,后来也未和孙某某约定具体的付款时间;7月31日之前孙某某致电证人要求催款;10月1日和3日协商时,孙某某表示过补偿满意后继续履行,但也表示过解除合同、赔偿违约金。一审中,孙某某尚未注销抵押登记,亦未退款给丁某、钟某。一审中,丁某、钟某表示若买卖合同继续履行,丁某、钟某还需向孙某某支付200万元购房款,该款丁某、钟某愿意直接向工行宝山支行支付,用于解除所购房屋上设定的抵押权;若200万元不足以清偿该房全部抵押债权及利息的,超过部分丁某、钟某愿意先行垫付,以便于买卖合同的继续履行。丁某、钟某于2016年4月22日将240万元交至一审法院。

    裁判原文节选:

    一审【案号:上海市虹口区人民法院(2016)沪0109民初20号】丁某、钟某和孙某某签订的《上海市房地产买卖合同》是当事人的真实意思表示,合法有效,当事人应全面履行合同义务。合同约定,丁某、钟某应于2015年7月31日前支付180万元。孙某某在此期限前得知丁某、钟某可能延期付款,至该期限届满孙某某未有解除买卖合同的意思表示,应认定孙某某同意丁某、钟某延期支付该款,付款时间双方未作约定。合同法规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,相对方可以行使合同解除权。孙某某辩称其在2015年8月26日之前多次通过中介向丁某、钟某催款,对此中介和丁某、钟某予以否认;即使该辩称意见属实,也未有证据证明孙某某给予丁某、钟某支付该款的期限。至2015年8月26日,孙某某打电话向中介要求丁某、钟某次日即付款,否则解除买卖合同。根据中介和丁某、钟某的陈述,孙某某该意思表示未转达给丁某、钟某,丁某、钟某得到的信息是在2015年8月29日孙某某出国前一定要付款。故孙某某虽于2015年8月28日发出解约的《情况说明》,但一审法院无法认定其已给予丁某、钟某合理的履行期限,故孙某某以此为由主张解除合同,依据不足,一审法院不予采纳。孙某某要求与丁某、钟某解除合同并要求丁某、钟某支付违约金的反诉请求,一审法院不予支持。丁某、钟某在2015年8月27日得知要在8月29日前付180万元后,确实在该期限前如数付款,故对丁某、钟某要求继续履行买卖合同的诉讼请求,一审法院依法予以支持,孙某某应作相应配合。根据物权法规定,取得抵押物所有权的受让人可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。鉴于房屋目前尚设定有工行宝山支行的抵押权,丁某、钟某自愿代孙某某清偿该债务,一审法院予以认可。丁某、钟某应再付购房余款205万元,其代孙某某向工行宝山支行清偿的款项,可在应付房款中扣除;代为清偿的金额超过205万元的,超过部分丁某、钟某可另行向孙某某追偿。一审法院判决:一、丁某、钟某与孙某某于2015年5月4日就上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、就上海市汶水东路XXX弄XXX-XXX号地下1层车位137签订的《上海市房地产买卖合同》,以及《买卖合同之特别协议》继续履行;二、自判决生效之日起7日内,丁某、钟某代孙某某清偿上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋上中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行他项权利(抵押)登记所担保的债务;三、孙某某、中国工商银行股份有限公司上海市宝山支行于丁某、钟某清偿上述第二项主文的债务后7日内,协助丁某、钟某办理注销上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋的他项权利(抵押)登记手续;四、上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋他项权利(抵押)登记注销之日起7日内,丁某、钟某给付孙某某购房余款205万元(该款与上述第二项主文丁某、钟某代孙某某清偿的款项抵扣);五、上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋他项权利(抵押)登记注销之日起7日内,孙某某将上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋和上海市汶水东路XXX弄XXX-XXX号地下1层车位137交付丁某、钟某;六、上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋他项权利(抵押)登记注销之日起7日内,孙某某配合丁某、钟某办理上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋和上海市汶水东路XXX弄XXX-XXX号地下1层车位137的产权过户手续,将该房和车位过户至丁某、钟某名下,相关税、费由丁某、钟某共同负担;七、孙某某要求解除与丁某、钟某于2015年5月4日就上海市汶水东路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》、就上海市汶水东路XXX弄XXX-XXX号地下1层车位137签订的《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同之特别协议》,并要求丁某、钟某支付违约金114万元的反诉请求,不予支持。

    二审【案号:上海二中院(2016)沪02民终5316号 】本院认为,一审法院查明的事实无误,本院予以确认。根据在案证据及孙某某所作陈述,孙某某于2015年8月26日电话中介要求丁某、钟某次日即27日支付房款。孙某某在合同约定的付款日2015年7月31日前已得悉丁某、钟某可能延期付款,至该期限届满孙某某未有解除买卖合同的意思表示。结合孙某某所作陈述,可以认定孙某某同意丁某、钟某延期付款,但付款时间双方未作约定。一审法院关于此节的认定意见正确,本院认同。在双方未对付款时间达成一致的情况下,孙某某26日通过中介要求丁某、钟某27日付款,28日即单方作出解除合同的意思表示,显然未能按照法律规定给予对方合理的履行期限。合同法规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,相对方可以行使合同解除权。根据前述事实及法律规定,孙某某单方解除合同的意思表示不具备法律约束力,双方合同不因孙某某单方意思表示而解除。一审法院关于此节的认定意见正确,双方合同应继续履行。一审法院诸项判定正确,本院予以维持。综上所述,孙某某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费18,970元,由上诉人孙某某负担。本判决为终审判决。