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    法院判决卖房人赔偿买房人房屋差价400万,这就是违约的成本

    发布日期:2022-08-17 06:09    点击次数:180

    郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

    今天收到上海二中院的裁定书【案号:(2017)沪02民终2106号】,卖房人(上诉人)因未交上诉费,二中院按卖房人撤诉处理。此裁定书送达至日,一审判决即生效。

     

    一审判决【案号:上海市静安区人民法院(2015)闸民三(民)初字第2862号】解除合同、卖房人(对方)退还买房人(我方)已付房款620万元、卖房人(对方)赔偿买房人(我方)房屋差价损失400万元、卖房人(对方)赔偿买房人(我方)中介费10万元、卖房人(对方)负担诉讼费八万余元……

     

    下面简单介绍一下这个案子的相关情况:

     

    房屋买卖双方约定合同总价750万元(含车位、装修补偿款),买房人完全按约履行了自己的合同义务,起诉前已支付房款620万元,在过户前房子被浙江省乐清市法院查封,诉讼开始【买房人(我方)是原告、卖房人(对方)是被告】。

     

    首先,我们查封了标的房屋——当然,已经是轮候查封。

     

    我们最初的想法是想办法继续拿房子,包括法律手段——执行异议,包括和(起诉卖房人并且先于我方查封了标的房屋的)卖房人的债权人协商等。

     

    (1)执行异议走不通。

    《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【2005年01月01日生效】第十七条规定【被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结。】《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》【2015年5月5日生效】第二十八条规定【金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。】这是关于执行异议的相关法律规定,我方满足其中的三个,但是对于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”这一要件不具备,即在乐清市法院查封标的房屋之前卖房人尚未交房,且乐清市法院通过做笔录的方式已经将该要件不具备的事实“做实”。

     

    我们仔细研究了乐清市法院执行的“漏洞”——没有给标的房屋贴封条或公告。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【2005年01月01日生效】第九条规定:“查封不动产的,人民法院应当张贴封条或者公告, 你也有今天并可以提取保存有关财产权证照。查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权,应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的,不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。”根据该规定,查封不动产的,人民法院应当张贴封条或者公告,否则就可以视为未完成查封。如果这个观点能得到支持,就还有回旋的余地。但是,也没有效果。

     

    (2)和卖房人的债权人协商也没有效果

    协商不成的主要原因就是在先查封的债权金额太大。

     

     

    180度大转弯——变更诉请:解除合同、赔偿损失

     

    既然拿不到房子了,就变更诉请为解除合同、赔偿损失【注:原来的诉请是继续履行合同】。

     

    房屋总价750万元,合同约定的违约金是房屋总价的20%,即150万元,这比房价上涨的金额小很多,因此我们主张卖房人赔偿房屋差价。

     

     《合同法》第113条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,新品展示损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益……”《合同法》第114条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法解释二》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定:“……对于确不能继续履行的,违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失,包括直接损失和预期可得利益损失。……”根据上述法律规定,我方可以主张房屋差价的损失——预期可得利益的损失。

     

    房价确定方式——询价。

     

    《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》规定:“……其中房屋涨跌损失的确定,可参照以下方式:一、双方协商确定的,从其约定;二、双方不能协商确定的:(一)原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失;(二)无最相类似房屋比照的,可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等,合理确定。……”这是上海高院关于房屋差价的计算方式,其中,比较靠谱的方法就是通过法院委托专业的评估机构评估和向中介机构询价。前者最权威,不需要被告的同意,但是速度较慢;后者缺点是需要经过双方当事人事前同意(即原告与被告都同意找中介机构询价法院才能找中介机构询价),但是优点是速度较快。

     

    法院同意赔偿差价,也同意通过询价的方式确定房屋差价,卖房人也同意的询价的方式和询价的结果。

     

    最终询价的结果是:标的房屋房价1200万元,差价450万元。

     

    最后,法院综合合同的履行情况,当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,酌情确定对方赔偿我方400万元。

     

    注:违约责任是无过错责任,不以过错为成立违约的要件,卖房人(对方)不能履行过户和交房的义务即是违约。根据《合同法解释二》第29条的规定,过错是调整违约金的参考因素之一,房子被查封导致合同不能履行,卖房人(对方)过错相对较低【注:卖房人恶意通过诉讼查封的除外】。

     

    法院判决后,对方不服,提起上诉,但是因为没交诉讼费,二审法院裁定按对方撤诉处理,一审的判决自双方收到二审裁定书之日生效。