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    民间借贷背景下委托公证卖房的合同效力

    发布日期:2022-08-17 22:54    点击次数:148

    郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

    在民间借贷中,债权人一般都会要求债务人提供担保(抵押,保证等),也有债权人通过委托公证的方式达到“担保”的目的,即让债务人公证委托第三人(一般是债权人的亲朋好友)出售债务人的房屋。这样,在债务人不能按期归还民间借贷本息的时候债权人就可以指示公证委托的代理人出售债务人的房产以偿还债务。出售房屋的合同的效力关系到一系列的法律关系。

    卖房人(民间借贷债务人)要想证明房屋买卖合同无效需阐释清楚:1、此房屋买卖非其真实意思表示:此房屋买卖的背景是民间借贷(可通过借条、银行转账凭证等证明、还款记录等证明),委托公证卖房只是担保此民间借贷的债权,卖房人(民间借贷债务人)作此委托公证并无出售房屋的意思【可通过此委托公证及房屋买卖诸多不合理的地方来证明:委托人与代理人不认识、代理人与民间借贷的债权人关系密切、委托人未授权代理人出售房屋的价款范围、买房人买房前未看房、房屋买卖合同缺少违约责任等重要条款、买房人全款买房、房价明显偏低(低于市场价的70%)、买房人并未实际全额支付房屋价款且代理人未催告、买房人未催告代理人交房等等】;2、买房人与代理人恶意串通损害卖房人的利益:房价明显低于市场价(低于市场价的70%)等。

    卖房人(民间借贷债务人)也要找到恰当的主张合同无效的法律依据:1、无权处分这条路行不通。《合同法》第五十一条规定:“无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。” 这个地方所谓的合同有效指的是处分行为(物权行为)有效,所隐含的合同无效也是指的处分行为无效,并非负担行为(债权合同)。另外,《买卖合同司法解释》也明确了无权处分不会导致合同无效【当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。……】。2、非真实意思表示也不能笼统地讲。有些判决习惯地以“非真实意思表示”为由来认定合同无效。这个观点的法律依据应该是《民法通则》第五十五条:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。”但是,委托人(房屋所有权人)对被委托人(其债权人)的委托事项中有“代为签订买卖合同、领取房地产转让价款、代为办理产权交易过户、登记等”,那么,对该授权范围的解释首先是文义解释,而从文义上理解很明显委托人(房屋所有权人)对被委托人(其债权人)的委托事项中包含房屋买卖。如果法院将之解释为委托人(房屋所有权人)对被委托人(其债权人)的委托事项中不包含房屋买卖,或者说出售委托人的房屋不是委托人真实意思的表示显然比较牵强【即便有几个“不合常理”的现象】。3、“恶意串通损害第三人利益”才是最好的选择。《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;……” 被委托人(以委托人的名义)与第三人(买受人)签订的房屋买卖合同,如果能够证明第三人并非善意(知道或者应当知道),房价明显偏低【低于市场价的70%,法律依据为《合同法解释二》第十九条:“……转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价……”】再加上几个“不合常理”(证明被委托人与第三人恶意串通),就可以适用上述法律规定来认定合同无效了。但是,如果第三人是善意的(不知道且不应当知道),则可能会适用善意取得制度【《物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”】,第三人(买受人)可以合法地保有房屋,当然也就不能适用《合同法》第52条的规定来认定合同无效了(不符合“恶意串通损害第三人利益”的要件)。

    买房人或者民间借贷债权人或者委托公证的代理人要想证明合同有效,需分别从自己的角度选择恰当的事实依据:1、买房人主张合同有效的依据:买房是为了居住等合理需求、通过正常渠道得知房源消息、购买房屋经过了实地看房、房屋价款符合当时的市场价(如果比市场价偏低要说清楚原因,如全款买房等)、有充分的理由相信委托公证代理人有权代理(如和房东本人联系过等)、实际支付了房屋价款、不知道房屋所有权人(卖房人)因担保民间借贷债权而做出委托公证、房屋已正常过户自己已取得产权并已实际入住等等;2、民间借贷的债权人或委托公证的代理人主张合同有效的依据:民间借贷债权合法有效、债务人(卖房人)未按约还款、根据合同约定可以卖房偿债(附条件的卖房)、卖房前征得了债务人(卖房人)的同意、房屋价款合理、买房人实际支付了房屋价款、已将房款用于抵债(如有剩余已转账给债务人)等等。

    附戴A与王A房屋买卖合同纠纷案

    案情简介:(一)上海市沪太路XXX弄X号XXX室房屋(以下简称系争房屋)买卖情况。系争房屋产权原登记在王A、沈A、王B名下,建筑面积为145.08平方米。抵押权人原为中国民生银行,债权金额分别为人民币(以下币种均为人民币)33万元、24万元。2007年8月21日,出借人曹A(甲方)与借款人王A(乙方)、抵押物共有人沈A、王B(丙方)签订了《房地产借款再抵押合同》,约定借款金额为70万元,月息1.7%,借款期限为2个月,自2007年8月至2007年10月,逾期利息按每日5‰计算;乙方愿以系争房屋不转移占有的方式抵押给甲方,作为借款的担保,丙方作为共有人对此抵押表示同意,并支付合同约定的利息和相关费用等。王A、沈A、王B签署两份《委托书》,委托案外人洪A办理系争房屋抵押、买卖等相关事宜。沈A、王B签署《委托书》,委托王A办理系争房屋抵押事宜。 2007年8月22日,王A、沈A、王B出具收到曹A70万元的收条。上海市长宁区公证处就上述《房地产借款再抵押合同》及《委托书》的签订办理了公证。系争房屋上设立余额抵押,他项权利人为曹A,债权金额为70万元,该抵押于2008年5月16日注销。 2008年5月10日,王A、沈A、王B又向曹A出具收条,收条上载明:今收到曹A首次买房款96万元整,余款在手续交易办理完付清。案外人袁A出具收到王A、沈A、王B身份证的收条。 2008年5月30日,王A、沈A、王B签署《委托书》,委托李A为代理人,有权以委托人的名义代为签订系争房屋的买卖转让合同、收取所有售房款等事宜,委托期限自2008年6月6日至上述事宜办妥止。王A、沈A、王B与曹A又签订了一份5万元的《借款合同》,借款期限为5天,自2008年5月30日至2008年6月5日。双方约定如发生争议,协商不成时,应提交上海仲裁委员会仲裁。上述委托书及借款合同并经上海市黄浦区公证处公证。 2008年10月17日,李A以王A、沈A、王B的名义与戴A通过案外人上海恒越房地产经纪有限公司居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》,约定系争房屋转让价为188万元。附件三约定,买方应于签订买卖合同当日支付定金5万元,2008年10月25日前支付第一笔房款52万元,过户后七日内支付尾款131万元。 2008年10月,戴A与工行签订《房屋担保借款合同(商业)》,贷款金额为131万元,期限为360个月,戴A授权银行将贷款划入出售方指定账户。 2008年12月4日,系争房屋产权过户至戴A名下。2010年,王A、沈A、王B向原审法院提起诉讼,要求确认其与戴A就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效,并将系争房屋过户至王A、沈A、王B名下。 (二)资金往来情况。1、王A70万元借款的收取情况如下:2007年8月22日,沈A账户内存入43.1万元;8月23日,王A账户内存入6.6万元。王A表示, 出类拔萃的意思曹A除了支付上述两笔钱款外,还给付现金9万元,合计58.7万元,其余作为利息曹A并未实际支付,目前已归还借款8.5万元,但无证据提供。曹A则认为,其实际支付王A70万元,王A至今分文未还。2、曹A96万元买房款的支付情况如下:2008年4月28日、5月7日、5月9日,曹A从工行账户内分别提取了53万元、14万元、31万元,合计98万元;2008年5月6日,曹A上述账户内又存入45万元。曹A表示,由于担心系争房屋被抵债,应王A的要求以现金方式支付96万元用以王A还债。45万元是他人归还给曹A的欠款,与本案无关。王A否认收到96万元,表示因70万元未还清,应曹A的要求书写了96万元的收条,96万元包括之前所借的70万元及利息26万元。如还清96万元,则与曹A的债务全部结清。李A则表示,曹A支付96万元时其在场,但对具体金额不详。3、戴A188万元房款的支付情况如下:2008年10月21日,戴A帐户内存入52万元;同日,戴A帐户内取出52万元;李A帐户内存入52万元;2008年10月24日、10月27日,李A账户内共计取出52万元;2008年12月9日,贷款131万元打入李A账户;12月10日,李A账户内取出131万元。戴A表示,52万元系曹A为归还戴A母亲曹B的欠款而存入戴A账户的。除52万元及131万元房款外,5万元定金以现金方式支付给李A,至此188万元房款全部付清。李A对此表示认可。4、王A中国民生银行贷款的归还情况:2008年11月3日,李A存入王A中国民生银行帐户内8万元现金;2008年11月4日,戴A母亲曹B账户内取出13.8万元,存入戴A账户内(手续由曹A办理);2008年11月5日,戴A以本票形式向王A中国民生银行账户内存入13.8万元(付出行签章一栏写有戴A、曹A的身份证号码,并留有曹A手机号码)。戴A表示,当时委托李A办理相关手续,故将身份证和银行卡交予李A,李A未经戴A同意,从戴A账户内划款为王A归还中国民生银行贷款。李A则称已记不清楚。戴A、李A两人均认可垫付的贷款最终由曹A支付。原审法院另查明,2009年8月12日,戴A诉至法院,要求王A、沈A、王B迁出系争房屋,新品展示后撤回起诉。 原审审理中,法院征询曹A是否愿就96万元买房款支付与否进行心理测试,曹A表示拒绝接受该心理测试。

    裁判原文节选:

    一审【案号:上海市闸北区人民法院(2010)闸民三(民)重字第3号】本案涉及三个法律关系:即王A与曹A之间的债权债务关系;王A、沈A、王B与戴A之间的买卖关系;王A、沈A、王B与李A之间的委托关系。根据查明的事实,就本案的争议焦点分述如下: 1、王A与曹A之间是否存在70万元借款以及该借款是否构成高利贷。首先,该70万元借款办理公证后,王A与沈A账户内有大额资金进帐,王A、沈A、王B亦于2007年8月22日书写过收到70万元的收条;其二,王A自认收到过曹A以现金方式支付的借款,只是对于以现金支付的借款金额有异议,该异议在有大额银行资金进帐且王A、沈A、王B书写过收条的情况下,难以采信,故可认定实际借款即为70万元;其三,王A未提供已归还8.5万元的证据,对该节事实不予采纳;其四,70万元借款约定的利息未超过银行同类贷款利率的四倍,王A也无其他证据可以证明存在高利贷的情形。综上,原审法院认为,曹A实际支付给王A借款70万元,王A并未归还,该借款未构成高利贷。 2、2008年5月10日王A、沈A、王B是否收到曹A支付的96万元买房款。甄别交易事实并非必然取决于收条或借条,现实中常见出具了收条但钱款未到帐的情形,尤其是大笔金额的交易,不能仅凭收条来决定。王A、沈A、王B虽出具过96万元的收条,但根据曹A的存取款记录,2008年4月28日至2008年5月9日期间曹A虽陆续提取了98万元,但在2008年5月6日曹A又存入45万元,存取款相抵,曹A所提供的证据不足以证明其在2008年5月10日前取出现金96万元。其次,在借款70万元及5万元时,曹A与王A均办理了公证手续,但在支付金额更大的96万元时,却仅凭王A、沈A、王B出具收条一张,不符合当事人的交易习惯。其三,如曹A确实支付了96万元的买房款,在此之后再支付的5万元也应为买房款,但曹A与王A、沈A、王B签订的却是借款合同,不符合常理。其四,如曹A所述属实(即96万元的房款不包含70万元的借款),其前后三次已支付了171万元,在支付了超过90%房款的情况下,曹A却不签订房屋买卖合同,此举有违正常的买卖程序。其五,曹A拒绝接受心理测试,应当承担举证不能的后果。综上,王A、沈A、王B关于96万元未收取的陈述可信度高于曹A,故难以认定曹A实际支付过上述96万元买房款。 3、李A将188万元房款交予曹A是否得到王A的授权。根据李A的帐目反映,2008年10月24日、10月27日、12月10日,李A账户内共计取出183万元。李A表示,按王A的口头指示,将上述183万元及之前收取的5万元定金,共计188万元交予曹A。曹A对此表示认可,并认可与王A、沈A、王B之间的债务全部结清。王A否认委托李A将房款交予曹A,鉴于李A未能提供王A授权的证据,故原审法院认定李A将188万元房款交予曹A的行为未得到王A的授权。 4、李A以王A、沈A、王B的名义与戴A签订的房屋买卖合同是否有效。首先,戴A是否是真正的购房人。李A在审理中表示,涉案房屋实际是曹A购买,曹A介绍戴A前来购房,并确定房价为188万元,再结合首付款52万元实际由曹A支付一节,可以得出戴A并非真正的购房人,实际上是曹A意欲通过戴A的名义进行房屋买卖,从而达到以房抵债的目的。其次,王A卖房是否是其真实意思表示的问题。王A即便有出售系争房屋以还债的意思,也是以合理的对价出让系争房屋,而不是以系争房屋抵消70万元的借款。即便2008年5月30日的5万元借款有效,在王A仅借款75万元的情况下,却要以价值188万元的房屋去抵债,显然并非王A的真实意思表示。系争房屋的买卖非双方的真实意思表示,也未支付合理对价,买卖合同应属无效。 根据法律规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还。王A、沈A、王B要求将系争房屋产权恢复至其名下,并无不妥,可予准许。房款188万元,其中52万元由曹A出资,李A已给付曹A,故该部分无须再返还,其余的136万元由曹A返还给戴A。王A名下的两笔中国民生银行贷款最终由曹A支付,王A、沈A、王B应返还曹A21.8万元。鉴于70万元与5万元的借款,与本案系不同的法律关系,权利人可另行依法主张。原审法院据此判决:一、李A以王A、沈A、王B的名义与戴A于2008年10月17日就上海市沪太路941弄4号601室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;二、戴A应于判决生效之日起十五日内负责注销设立在上址房屋上的抵押权登记,中国工商银行股份有限公司上海市浦东分行在贷款债权得以清偿的前提下对注销抵押权登记负协助义务;三、上址房屋的抵押权登记注销后十日内,戴A应协助王A、沈A、王B办理上址房屋产权变更手续,将产权人恢复为王A、沈A、王B(相关费用由王A、沈A、王B与戴A按国家规定各自承担);四、曹A应于判决生效之日起十日内返还戴A136万元;五、王A、沈A、王B应于判决生效之日起十日内归还曹A21.8万元。

    二审【案号:上海市第二中级人民法院(2012)沪二中民二(民)终字第42号】本院认为,根据查明的事实,本案中王A的确曾经出具过书面的《委托书》,委托李A出售系争房屋。但王A与李A均陈述,在签署《委托书》时,就委托出售系争房屋的价格并未作出明确的约定。此外,正常的房屋买卖应由买卖双方进行价格的协商,而李A代表王A、沈A、王B将系争房屋出售时,并未与买受人就系争房屋的价格予以协商,而是曹A确定买受人为戴A并确定房款的金额,这显然不符合常理。原审法院据此认定系争房屋的买卖非双方的真实意思表示,且未支付合理的对价,符合法律规定,本院予以维持。戴A认为双方买卖合同应为有效,无事实依据,本院不予采纳。至于王A与曹A之间的借款纠纷,王A表示其仅收到58.7万元;而曹A则认为王A于2007年8月收到70万元,2008年5月10日收到96万元;鉴于本案系房屋买卖合同纠纷,故双方对借款的争议可由权利人另行主张,本案对此不做认定。原审法院认定系争房屋的买卖无效后,由戴A协助注销抵押登记、配合办理过户手续以及曹A返还戴A房款,王A、沈A、王B返还曹A房款,符合法律规定,本院予以维持。综上所述,原审认定事实清楚,判决并无不当。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费人民币21,720元,由上诉人戴A负担10,860元,由上诉人曹A负担10,860元。 本判决为终审判决。