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    房屋买卖中,适用定金罚则不足以弥补守约方的损失如何处理?

    发布日期:2022-08-17 04:10    点击次数:119

    郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

    债的担保分为人保(保证)、物保(抵押、质押、留置)、钱保(定金)。定金在本质上是债的担保方式【《担保法》第八十九条规定:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。” 《合同法》第一百一十五条规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”】

     

    定金分为(1)立约定金【《担保法解释》第一百一十五条:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金。”】(2)成约定金【《担保法解释》第一百一十六条:“当事人约定以交付定金作为主合同成立或者生效要件的,给付定金的一方未支付定金,但主合同已经履行或者已经履行主要部分的,不影响主合同的成立或者生效。”】(3)解约定金【《担保法解释》第一百一十七条:“定金交付后,交付定金的一方可以按照合同的约定以丧失定金为代价而解除主合同,收受定金的一方可以双倍返还定金为代价而解除主合同。对解除主合同后责任的处理,适用《中华人民共和国合同法》的规定。”】(4)违约定金。即以定金担保债务的履行,如违约则适用定金罚则。一般意义上的定金主要是违约定金。(5)证约定金。即交付了定金则证明合同成立。在房屋交易中,比较常见的定金是立约定金和违约定金。

     

    违约金本质上是损害赔偿额的预定,定金的本质是债的担保方式。但是,定金和违约金在保障债务的履行,促成交易方面的作用有一定的相似之处。

     

    《合同法》第114条【当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。】是对违约金的调整规则,《买卖合同司法解释》第二十八条是对定金的调整规则。

     

    《买卖合同司法解释》第二十八条规定:“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”根据该条规定,适用定金罚则不足以弥补守约方的损失的,守约方可以要求违约方赔偿超过定金部分的损失。

     

    《买卖合同司法解释》第二十八条的规定有其特殊性:

     

    1、单向调整。即只能调高,不能调低。因为(1)合同中约定的定金可能低于守约方的实际损失。《担保法》第九十一条规定:“定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的百分之二十。” 如果因为违约方的违约行为给守约方造成的损失超过了合同标的的20%,则必然需要调高违约金。(2)法律推定合同当事人在约定定金时,定金的金额不会过高,即不会过分高于给守约方造成的损失,因此没有必要调低。当然,这种推定在合同标的非常大,但是利润空间非常小的买卖中可能会导致非常不公平的后果。

     

    2、以根本违约为前提。《担保法解释》第一百二十条规定:“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”这也就意味着适用了定金罚则就不能再要求违约方继续履行合同【注:严格讲,这是定金罚则的特殊性】。

     

     

     

    附孙某勇、孙某浩等与向某房屋买卖合同纠纷案

     

    案情简介:孙某勇、孙某浩、孙某才、李某某系位于上海市三泉路XXX弄XXX号XXX室系争房屋的权利人。2015年5月18日,孙某勇等四人(甲方、出卖方)、向某(乙方、买受方)与上海天景房产经纪有限公司(丙方、居间方,以下简称“天景公司”)签订《房地产买卖居间协议》,约定:为表示购买诚意,乙方向丙方支付意向金人民币(以下币种均为人民币)20,000元,作为与甲方进行洽谈之用;系争房屋总房价款为2, 范闲530,000元(其它买卖条件见附件),若甲方在本协议上签字,则乙方交付的意向金转为定金;若甲方违约不出售上述房屋,则应向乙方双倍返还定金。同日,孙某勇等四人(甲方、出卖方)又与向某(乙方、买受方)签订上述协议的附件《房地产买卖合同》约定:总房价款2,530,000元,为办理交易过户手续之需,甲、乙双方同意于2015年6月8日前往天景公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(简称“买卖合同示范文本”);乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若有)后当日内直接或通过天景公司转付甲方首期房价款(含已支付的全部定金)760,000元(包含尾款20,000元);甲、乙双方应于贷款申请审核通过(若有),买卖合同示范文本公证书(若有)及抵押借款合同(若有)出具,购房申报完成及缴纳房产税(若有),抵押登记(若有)注销后七个工作日内,赴系争房屋所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记(若有);乙方应于取得以贷款银行为抵押权人的他项权证后由贷款银行支付第二期房价款1,770,000元,放款期限以贷款银行为准;甲、乙双方应于系争房屋所在区房地产交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且第二期房价款到达甲方指定账户后14日内,对系争房屋进行验看,清点、确认无误后,由甲方交付给乙方,并由乙方自行或通过天景公司转付尾款20,000元;根据法律、法规、政策等规定的交易税、费由甲、乙双方各自承担;甲、乙双方应诚意履行、如任何一方未按本合同约定履行主要义务,新品展示经另一方书面催告后仍不履行的,另一方有权要求继续履行或单方解除本合同;若守约方解除本合同的,违约方应按照总房价款的20%向守约方支付违约金。上述协议及合同当日均由孙某勇代孙某浩、孙某才、李某某签名确认,孙某勇还出具收款收据,载明收到向某购买系争房屋的定金20,000元。嗣后,孙某浩、孙某才、李某某亦在上述协议及合同上签名确认。因孙某勇等四人未与向某签订《上海市房地产买卖合同》,向某曾发函催告对方四人履约。现向某涉讼,请求判令对方四位当事人双倍返还定金40,000元、赔偿损失75,800元。原审法院审理中,向某提供《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》复印件,证明:2015年5月23日,孙某勇(并代孙某浩、孙某才、李某某)与案外人宋某甲签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖合同》,约定以2,580,000元出售系争房屋,根据法律、法规、政策等规定的交易税、费全部由宋某甲承担;次日,孙某勇等四人与案外人宋某乙签订《上海市房地产买卖合同》,约定以2,580,000元出售上述房屋。孙某勇等四人在法庭审理中认可上述证据,并表示宋某甲、宋某乙应为父子关系,上述合同及协议均已撤销;法庭辩论终结后,孙某勇等四人称上述证据均为复印件,无法作为定案依据。

     

     

    裁判原文节选:

    一审【案号:上海市闸北区人民法院(2015)闸民三(民)初字第1578号】买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失,对方请求赔偿超过定金部分的损失的,人民法院可以并处,但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。双方当事人签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》系双方真实意思表示,合法有效,当事人应恪守履行。现孙某勇等四人拒绝履行《房地产买卖合同》,应承担相应的违约责任。鉴于其四位当事人同意双倍返还定金,故不再赘述理由。孙某勇等人已于法庭审理中认可《房地产买卖居间协议》等复印件的真实性,并承认对其不利的事实,故法院对此予以确认。孙某勇等四人以2,580,000元的价格另行出售系争房屋,实际即使未成交,亦不影响认定两次交易的差价50,000元为其四人的可得利益。向某要求另行赔偿损失,符合法律规定,但赔偿款与定金的总额不应高于因违约造成的损失。此外,向某把交易税费作为损失主张,缺乏法律依据,不予支持。因此,孙某勇等四人除双倍返还对方定金外,还应另行赔偿30,000元。原审法院据此作出判决:一、孙某勇、孙某浩、孙某才、李某某应于判决生效之日起十日内双倍返还向某定金40,000元;二、孙某勇、孙某浩、孙某才、李某某应于判决生效之日起十日内赔偿向某30,000元。

     

     

    二审【案号:上海市第二中级人民法院(2016)沪02民终1987号】本院认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案双方当事人签署的相关系争房屋买卖合同等,是各方当事人的真实意思表示,符合法律规定,依法应予全面履行。现原审法院认定造成上述房屋买卖合同无法继续履行的责任,在于上诉人一方,事实清楚,本院予以认同。由于上诉人在原审法院审理中,对于被上诉人提供的其与案外人关于系争房屋曾经的买卖事实,并未否认,故其认为原审法院关于此节事实,认定不清的主张,本院难以采纳。由于相关中介公司在本案双方当事人履行系争房屋买卖合同中是否存在问题,因与本案不是同一法律关系,上诉人可另行主张。综上所述,原审认定事实清楚,判决并无不当。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费550元,由上诉人孙某勇、孙某浩、孙某才、李某某负担。本判决为终审判决。