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    以房抵债背景下的案外人执行异议(之诉)能否获得支持?

    发布日期:2022-08-17 19:05    点击次数:172

    郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

    《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(自2015年5月5日起施行)第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”

     

    本文所要讨论的关键问题就是以房抵债的协议签订并生效后,抵债部分的金额是否能够算作已支付的房屋价款。

     

    以房抵债,一般是指债权人与债务人协议约定用债务人的房屋折价抵偿债务人对债权人的债务,如有多余,则多余的金额退还债务人(房屋所有人),如房屋价值不足抵偿债务,则不足部分继续由债务人偿还。

     

    以房抵债的协议是双方当事人真实意思的表示,没有违反流抵或物权法定的原则,也没有违反其他法律行政法规的效力性强制性规定,合法有效。基于此有效的抵债协议,(房屋所有人的)债务消灭的同时,相应的抵债价款也就转化为了房款(可以将以房抵债理解为一种房款的支付方式),即债权人在抵债的额度内支付了债务人(房屋所有人)房屋价款,如果债权人再满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的其他三个要件,则债权人对标的房屋享有物权期待权,债权人的物权期待权优先于申请执行人的普通债权,其执行异议应当得到支持,即以房抵债背景下的案外人执行异议(之诉)应当得到法院的支持。当然,如果房屋价值高于债权人对债务人(房屋所有人)的债权,则债权人应当按照人民法院的要求将差额部分交付执行。

     

    在以房抵债背景下的案外人执行异议之诉还需要注意的是:

     

    1、其他三个要件也要满足

     

    (1)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同

     

    这里的买卖合同的形式是《以房抵债协议》,而不是《房屋买卖合同》。关于这个要件有四点需要说明:

     

    a.时间的先后。即签订合法有效的书面以房抵债协议要在法院查封之前,此处所说的查封应当是执行异议所针对的执行的查封,或者是本执行案件的执行依据——生效判决在诉讼过程中或者诉前的查封,不包括其他案件的查封【如在A查封之后签订合同,之后又有了B查封,如果A查封已解封,且执行异议所针对的是B查封,则就符合法院查封前签订合同这个要求(至于是否因此导致不符合其他的要件,另当别论)】。

     

    b.合同合法有效。如果合同没有违反《合同法》第52条等法律行政法规的效力性强制性规定,且没有其他可撤销可变更或效力待定的情形,合同就是有效的。

     

    c.书面合同。此处所要求的是“书面”,口头的协议不符合要求。这个要件的硬性要求是为了防止被执行人与第三人恶意串通,谎称存在房屋买卖合同或以房抵债协议以对抗执行。

     

    d.不考虑过错因素。即不论提出执行异议者是否知道其与被执行人签订合同之前不动产(如房屋)已经被查封,只要在签订合同之前房子已经被查封,执行异议申请就得不到支持。

     

    (2)在人民法院查封之前已合法占有该不动产

     

    对于此要件,并不能要求太苛刻:a.交房的标志是签订《房屋交接书》还是交钥匙都可以,只要是已经交房即可;b.合法占有的方式可以是亲自居住;也可以是出租给别人;或者债权人正在装修过程中;或者合同约定的交房时间已到,房屋所有人将房屋钥匙交给了债权人的亲朋好友或者代理人或者中介,买房人随时可以取得对标的房屋的占有,等等。总之,只要是房子在债权人的管控之下即可。

     

    (3)非因买受人自身原因未办理过户登记。

     

    这个要件要求未过户不是买房人的过错。如有些买房人为了避税,在房子具备过户条件的情形下故意拖延不办理过户手续,这样买房人就是有过错的,执行异议不能得到支持。有争议的是买房人买的是不符合交易条件的动迁房(未满三年)是否有过错,对此问题,a.比较保守的观点是如果房子被查封的时候未符合交易条件(未满三年)则视为买房人有过错(买房人因购买了在一定期限内禁止交易的房屋而被认定为有过错),孕妇感冒吃什么执行异议不能得到支持;如果房子被查封的时候已经符合过户条件(已满三年),非因买房人的原因未过户(如约定的过户期限未到),则视为买房人没有过错。b.比较开放的观点认为购买动迁房就是一个附期限的合同,合法有效,买房人没有过错。

     

    需要注意的是,很多案外人本应当依据该法律规定提出执行异议,但是却以自己的所有权人为由提起执行异议,导致异议被驳回。这是典型的因为对法律的理解不准确,法律技术的缺乏导致的合法权利得不到保护的情形,很可惜。

     

    参考案例:南京市江宁区人民法院(2017)苏0115民初4656号(这是我代理的这个案子,因为刚判决,短期内裁判文书网上可能找不到判决书)

     

    2、要严格审查以房抵债协议双方当事人之间的债权债务关系的真实合法性

     

    每个债权人的合法权利都应当得到保护,但是保护的顺序并不是完全一致的。如抵押权优先于一般债权,其法理基础是物权优先于债权。而执行异议之诉之所以能够得到支持是因为“买房人”的物权期待权优先于普通债权,而之所以“买房人”的物权期待全优先于普通债权是因为房子是一个人一个家庭安身立命的基本物质基础,对于人民的安居乐业,社会的稳定发展起着基础性的作用。加之房价非常高,很多买房人是用一生的积蓄甚至两代人的积蓄买房的,如果买房人不能获得房屋的所有权,对于买房人的利益是非常严重的损害,也会造成非常不公平的后果。但是,以房抵债协议中双方当事人之间原本的债权债务关系一般是民间借贷或者货款等普通债权,此普通债权通过一纸协议(以房抵债协议)就转化成了物权期待权,优先于申请执行人的普通债权,新闻中心这已经是对以房抵债协议中的债权人的倾斜行保护了,如果再任由恶意的被执行人利用此规定逃避执行就有违立法本意了。因此,应当严格审查以房抵债协议当事人之间原债权的真实合法性。对此,需要从以下几个方面进行审查:(1)原债权的产生是否合法。如果是民间借贷,还要审查关于利息的约定是否合法;如果是拖欠货款,还要审查是否有真实的货物买卖;如果是赌债等非法债务,则不予支持。(2)要审查是否有书面的合同。关于书面的要求,即是为了在一定程度上防止被执行人与第三人恶意串通虚构债权债务,也是为了计算原债权金额的需要。(3)是否过了诉讼时效。过了诉讼时效的债务就变成了自然债务,而债务人却“自愿”将其房屋抵债给此债权人,而不愿意履行申请执行人的债务,这不免让人对以房抵债协议的双方当事人之间存在恶意串通产生合理怀疑。因此,对于过了诉讼时效的原始债务,债务人以房抵债,债权人的执行异议(之诉)不应当得到支持。

     

    除了上述要件之外,还应当要求以房抵债的债权人除了标的房屋之外没有其他住房。这也是为了权衡债权人和申请执行人的利益。

     

    3、如果抵债的房屋是“一手房”,要满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定

     

    《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

     

    开发商的债权人依据生效的判决向法院申请强制执行,法院一般会执行开发商的房产,即拍卖尚登记在开发商名下的房产偿债,这会严重侵害购房者(在本文即以房抵债协议中开发商的债权人)的合法权利,因此上述司法解释赋予了购房者通过执行异议(之诉)的方式排除法院执行,保障自身合法权益的权利。

     

    业主(以房抵债协议中开发商的债权人)如果满足上述三个要件,就可以通过执行异议或者执行异议之诉来排除法院的执行,以最终获得房屋的所有权。关于上述三个要件,简单分析如下:

     

    (1)在人民法院查封之前已签订合法有效的以房抵债协议

     

    开发商与其债权人签订的以房抵债协议的效力的审查方式同上文的审查方式。

     

    (2)标的商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋

     

    这个要件是体现立法精神的核心要件:保护弱势群体——消费者。购房者(以房抵债协议中开发商的债权人)相对于开发商是弱势群体,是消费者(注:有观点认为购房者不是消费者),应当得到法律的倾斜性保护。居住权对于一个人来说是举足轻重的,如果购房者所购房屋是用于居住且名下无其他用于居住的房屋,则购房者能否获得系争房屋的所有权直接关系到购房者居住权能否实现。这在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中也有所体现【该批复第二条规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”】。此外,根据该《批复》,在一定条件下,商品房的买受人的权利优先于建设工程价款优先受偿权,建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权【该《批复》第一条规定:“……建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”】,因此(在一定条件下,商品房的买受人的权利优先于开发商的其他债权人的债权)。也就是说,对于购房者权利的保护是一脉相承的。

     

    关于举证责任:a.只要购房者所购房屋是住宅即可推定为其购房是用于居住,有相反证据足以推翻的除外;b.关于购房者是否有其他用于居住的房屋,一般可以通过在当地房产管理部门(如上海的不动产登记局)查询的方式确定。申请执行人能够举证证明异议人(购房者)有其他用于居住的房屋的除外。

     

    (3)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十

     

    这个要件和上述两个要件共同起到如下作用:a.防止开发商(被执行人)和所谓的债权人恶意串通,伪造虚假的交易,阻碍执行;b.保护申请执行人的合法权利。如果开发商的债权人对开发商的债权总额不足房屋价值的百分之五十,则开发商的债权人不得通过以房抵债协议对抗法院的执行。

     

    参考案例:北京市第一中级人民法院(2015)一中执异字第400号

     

    4、预告登记

     

    《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定:“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产,受让人提出停止处分异议的,人民法院应予支持;符合物权登记条件,受让人提出排除执行异议的,应予支持。”只要以房抵债协议是合法有效的,办理了预告登记,且符合过户的条件,就可以排除法院的执行,保护债权人的合法权利。

     

    (1)存在合法有效的以房抵债协议。

     

    (2)符合物权登记条件。如:合同没有被解除;债权人有购房资格;房款可以全部交付法院执行;

     

     

    附李某某与陈某某、王某某执行异议纠纷案

     

    案情简介:陈某某诉王某某民间借贷纠纷一案,本院于2015年3月16日作出(2015)邯市民保字第8号诉前保全民事裁定书,裁定:“……二、查封被申请人王某某位于邯郸市丛台区人民路嘉华大厦4层401、402、403号项下房产;……”。2015年8月4日,本院作出(2015)邯市民一初字第00027号民事判决书,判决:“一、王某某自本判决生效之日起10日内偿还陈某某借款本金9790222.22元及利息。……”该案进入执行程序后,案外人李某某向本院提出异议。

    另查明,上述属于王某某的争议房产未办理产权登记。

     

     

    裁判原文节选【案号:邯郸市中级人民法院(2015)邯市执异字第00126号】本院认为,该案争议焦点为李某某现有权利能否对抗本院执行。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定,李某某与王某某、邯郸市潞川炉料有限公司之间签订的“房屋抵债协议书”,为三方真实意思表示且未违反有关强制法规定,可看作是合法有效的书面买卖合同。而完成借款可视为“已支付全部价款”,取得争议房产租赁收益即为已占有该不动产,且目前无证据证明因李某某原因未办理过户登记。综上,李某某异议理由符合上述有关规定,其异议成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条的规定,裁定如下:

    李某某案外人异议成立。