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    公房承租人所得动迁补偿如何与共同居住人分配?

    发布日期:2022-08-17 22:19    点击次数:114

    郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

     

    《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》(上海市人民政府令第71号)于2011年10月19日发布并生效,2001年10月29日市人民政府令第111号发布的《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》、2006年7月1日市人民政府令第61号发布的《上海市城市房屋拆迁面积标准房屋调换应安置人口认定办法》同时废止。上海的动迁补偿迈入了“数砖头”时代。

     

    所谓“数砖头”就是主要依据被拆迁房屋的面积计算补偿的金额。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第二十八条规定:“被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴,但本细则有特别规定的,从其规定。……  价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积。补贴系数不超过0.3,具体标准由区(县)人民政府制定。” 第二十五条第一款规定:“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等因素。” 

     

    补偿金额确定了,就涉及到补偿【货币补偿款(钱)、产权调换房屋(房子)】如何在家庭内部分配的问题了。

     

    《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第四十四条规定:“……公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。” 第五十一条:“……公有房屋承租人,是指执行政府规定租金标准、与公有房屋产权人或者管理人建立租赁关系的个人和单位。共同居住人,是指作出房屋征收决定时,在被征收房屋处具有常住户口,并实际居住生活一年以上(特殊情况除外),且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。……”

     

    根据上述规定,既然公有房屋承租人及其共同居住人对动迁补偿【货币补偿款(钱)、产权调换房屋(房子)】是共有的,就应当以平均分配为原则。但是,有特殊情况的,可以对平均分配原则作出适当调整。

     

     

    附:徐某甲与徐某乙、乔某某分家析产纠纷案

     

    案情简介:原告徐某甲诉称:原告与被告一系兄弟关系,被告二乔某某系二人的母亲,1994年5月1日开始三人共同居住在位于上海市华山路XXX弄XXX号的公房,被告一徐某乙是承租人。2009年该公房被列为拆迁目标,同年1月21日由被告一与拆迁人上海市徐汇区土地发展中心签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》,约定将上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“古楼公路102室”)、202室房屋(以下简称“古楼公路202室”)、上海市徐汇区南宁路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“南宁路502室”)三套房屋安置给原告徐某甲、被告一徐某乙、被告二乔某某三人,同时还支付给三人903,458.68元货币补偿款。拆迁安置时“古楼公路102室”作价296,932元、“古楼公路202室”作价294,075元、“南宁路502室”作价641,619元,上述三套房屋家货币补偿款价值共计为2,136,084.68元。原告与被告一、被告二按照三人均等的方式对安置的房产及补偿款进行了分配。被个二分得“古楼公路102室”全部所有权、“南宁路502室”50%所有权及94,286.72元补偿款。原告分得“古楼公路202室”全部所有权及417,953.22元补偿款。被告一分得“南宁路502室”50%所有权及391,218.72元补偿款。安置的房产及补偿款取得后,被告一因资金周转的需要而提出暂不分割货币补偿款,而是由其暂时使用,待日后再做分割。被告二也多次劝说,希望原告能答应被告一定请求。原告鉴于被告一是其哥哥,念及兄弟之情,故同意将分得的补偿款交给被告一使用。2015年8月27日被告一将被告二诉至法院,此时原告才知晓,被告一与被告二于2009年3月26日签订了《华山路XXX弄XXX号动迁安置所得家庭内部调整协议及相关借款协议》,二被告在未经原告同意的情况下,对拆迁安置的房屋及补偿款私下进行了分配。二被告的行为严重侵害了原告的合法权益,故原告诉至法院,1、请求法院依法分割原、被告所有的拆迁货币补偿款903,458.68元;2、判令被告徐某乙告支付利息3,030.16元(以417,953.22元为本金,按中国人民银行同期贷款利率即年利率4.35%计算,自2015年9月1日暂计至2015年10月31日,请求支持至判决生效之日)。被告徐某乙辩称:不同意原告诉请。理由:1、双方从未约定对于动迁利益三等分,原告并非被拆迁房屋的同住人,不是安置对象,无权主张任何动迁利益。被拆迁许可证是2007年核发的,但原告2008年户籍才迁入,原告户口在拆迁许可证核发后才迁入房屋,不属于房屋同住人。2、根据上海动迁政策,被列入拆迁范围后户口是冻结的,原告当时通过非法程序,在未经徐某乙同意的情况下,将户口迁入房屋,目的在于摊薄徐某乙的动迁利益。3、原告享受过福利分房,且也不属于同住人,与动迁利益无关。二被告就动迁利益签订协议系合法处分财产,原告无权干涉二人的处分行为。且该份家庭协议是原告徐某甲亲自草拟的,其诉状所称与事实不符。请求驳回原告诉请。被告乔某某辩称:1、被告徐某乙陈述与事实不符。被告乔某某是动迁房屋的户主,原告的户口本来就在里面,只是有一个迁出又迁入的过程, 你也有今天将户口迁入并没有经过什么不合法的手续。2、坚持动迁利益三等分,房屋是2009年动迁的,原告列入动迁安置对象。3、位于上海市汉口路的房子刚开始乔某某就是户主,华山路的房子是以因为汉口路房屋面积较小,以特困户增配的房屋,里面有五个人,包括本案原被告以及原告的父亲、奶奶,父亲、奶奶之前已经过世,所以应是三等分。经审理查明:原、被告系母子关系。上海市华山路XXX弄XXX号房屋原系被告徐某乙承租的公房。2009年1月21日,被告徐某乙与拆迁人就华山路房屋签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》,约定安置上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋及上海市徐汇区南宁路XXX弄XXX号XXX室房屋和部分货币补偿款。同日,原被告分别与拆迁人签订商品房认购书,认购上述三套动迁安置房。其中徐汇区南宁路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人为二被告共有,松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室产权人为被告乔某某(价值294,075元,3,750元/㎡*78.42㎡),松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室产权人为原告徐某甲(建筑面积78.14平方米,单价3,800元,总价296,932元)。另查明,2009年3月26日,被告徐某乙与乔某某签订《华山路XXX弄XXX号动迁安置所得家庭内部调整协议及相关借款协议》,内容为:华山路XXX弄XXX号经动迁安置所得(现金及不动产)共计:人民币2,299,098.24元。母乔某某和子徐某乙各占50%(人民币1,149,549.12元)。经协商,就下列事项达成一致:1)徐汇馨苑南宁路XXX弄XXX号XXX室(现是期房)在办理产权登记时,子徐某乙同意放弃项下权益并配合办理相关手续。该房权益归母乔某某壹人所有;2)新凯家园古楼路XXX弄XXX号XXX室,价值296,932元(3800元/㎡*78.14㎡),原产权人乔某某改为徐某乙;3)子徐某乙应得人民币1,149,549.12元,实得人民币1,200,390.68元(徐某乙名下现金903,458.68元加新凯家园古楼路XXX弄XXX号XXX室价值296,932元),多得人民币50,841.56元。多得款项人民币50,841.56元子徐某乙承诺于本月归还母乔某某。4)附原动迁安置单位光启公司对华山路XXX弄XXX号的相关安置明细:不动产:徐汇馨苑(期房)南宁路XXX弄XXX号XXX室,价值641,619元(9,900元/㎡*64.81㎡),产权人徐某乙与乔某某共有;新凯家园古楼路XXX弄XXX号XXX室,价值296,932元(3,800元/㎡*78.14㎡),产权人乔某某;新凯家园古楼路XXX弄XXX号XXX室,价值294,075元(3,750元/㎡*78.42㎡),产权人徐某甲;小计:1,232,626元。现金分配:徐某乙名下:903,458.68元(全额安置款);乔某某名下:约163,013.56元(10万全额补助款和63,013.56元二年期房过渡费)。小计:1,066,472.24元。对于协议中的50,841.56元,被告徐某乙尚未给付被告乔某某。又查明,被告徐某乙曾于2015年8月27日向起诉本院,要求乔某某履行双方于2009年3月26日签订的动迁安置所得家庭内部调整协议中关于房屋调整部分的内容,确认上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋归徐某乙所有,乔某某协助办理房屋的房地产权利变更手续。该案经审理查明:2011年3月10日,被告与案外人上海民诚置业有限公司签订上海市商品房出某合同一份,约定被告向案外人购买上海市南宁路501弄上海南站II号地块配套商品房项目的商品房项目17号502室,建筑面积64.77平方米,单价11,700元,总价为757,809元(实际购置价值641,619元,9,900元/㎡*64.81㎡)。2015年4月7日,被告与案外人王某某签订上海市房地产买卖合同,被告将上述南宁路房屋转让于王某某,转让总价为273万元。同年7月7日,王某某办理南宁路房屋房地产登记手续。2012年6月4日,被告乔某某办理了上海市松江区泗泾镇古楼公路XXX弄XXX号XXX室房屋的房地产权利登记手续。本院(2015)松民一(民)初字第7892号判决支持了徐某乙的诉讼请求。现该判决已经发生法律效力。经本院向上海光启动拆迁安置有限公司调查,该公司于2016年3月10日向本院出具关于华山路XXX弄XXX号徐某乙户的情况说明,内容为:华山路XXX弄XXX号底层前间、后间、二层亭子间的承租人为徐某乙,房屋类型:旧里,房屋性质:公房,该房屋使用面积33.2平方米,新闻中心按换算系数1.54计算建筑面积为51.13平方米。一证一户,在册户籍4人,户主:乔某某,子徐某乙、子徐某甲、外甥女亢某某。根据《徐家汇街道57街坊地块居民动拆迁宣传提纲》,该户属货币补偿后申购基地的安置房屋,补偿款均按被拆迁房屋建筑面积计算(即“数砖头”),安置费用具体如下:1、原房屋补偿:【21,320*80%+(11,500*2-21,320*20%)】*51.13=88,925.96元;2、公房补贴:21,320*10%*51.31=109,009.16元;3、速迁费、安居补贴:50,000+30,000=80,000元;4、该户按面积补偿(不按人头)优惠奖:(8,500+2,500+1,800)*51.13=654,464元;5、搬迁补贴:2,000*51.13=102,260元;6、证奖:70,000元;7、无证阁楼:21,320*9.5/2=101,270元;8、无证搭建:300*6.36=1,908元;9、装修补贴:900*51.13=46,017元;10、申购南宁路501弄房屋定价补贴:1,800*64.81=116,658元;11、天井补贴:20,000元;12、时段奖:40,000元;13、搬家补助费、提前搬迁费:20,613.56元;14、过渡费、第二次搬场费:63,013.56元;15、设施设备移装费:1,290元;以上共计补偿费用:2,315,756.24元。该户申购安置房屋的情况如下:1、南宁路XXX弄XXX号XXX室,建筑面积64.81平方米,单价11,700,总价758,277元,产权人:乔某某,该房屋已办理入户手续。2、古楼公路XXX弄XXX号XXX室,建筑面积78.42平方米,单价3,750,总价294,075元,产权人:徐某乙,该房屋已办理入户手续。3、古楼公路XXX弄XXX号XXX室,建筑面积78.14平方米,单价3,800,总价296,932元,产权人:徐某甲,该房屋已办理入户手续。扣除上述安置房屋房款,该户剩余货币款为966,472.24元,上述补偿款已于2009年3月7日由徐某甲、乔某某领取。再查明,亢某某系乔某某外甥女,其于2005年11月26日已死亡。还查明,原告徐某甲于2002年2月8日与案外人签订上海市公有住房出某合同,购买案外人出某的位于上海市徐汇区漕河泾街道三江路XXX弄XXX号XXX室的公房,建筑面积54.19平方米,售价为20,245元,扣除折扣后,实际付款16,196元。以上事实,有上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议、商品房认购书、房屋交接书、房地产登记信息、《华山路XXX弄XXX号动迁安置所得家庭内部调整协议及相关借款协议》、上海光启动拆迁安置有限公司《华山路XXX弄XXX号徐某乙户的情况说明》、入院记录、死亡小结、《上海市公有住房出某合同》、当事人陈述、庭审笔录等证据予以证实,本院予以确认。

     

    裁判原文节选

    一审【案号:上海市松江区人民法院(2015)松民一(民)初字第11495号】本院认为,我国物权法规定:共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案所涉的华山路XXX弄XXX号已被动迁且另行安置,符合重大理由需要分割的情形,应当予以分割。本案争议的焦点在于:一、原告是否系华山路XXX弄XXX号房屋的同住人或安置对象,是否享受动迁利益?二、如享有,所得现金的动迁利益份额如何确定?首先,依据上海市华山路XXX弄XXX号承租人徐某乙与拆迁人上海光启动拆迁安置有限公司签订的上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议及拆迁人出具的情况说明可以认定,本案所涉的华山路XXX弄XXX号房屋适用的动迁政策属于货币补偿安置,再由被拆迁人申购安置房,补偿款按照拆迁房屋建筑面积计算(即数砖头),一证一户,在册的户籍人数4人,因亢某某在2005年已死亡,故亢某某不属于动迁房屋的同住人,其余本案原被告均被动迁单位认定为华山路XXX弄XXX号动迁房屋的同住人,原被告应当享有华山路XXX弄XXX号动迁房屋的动迁利益。对于被告徐某乙辩称的原告不是华山路XXX弄XXX号的同住人,不享有华山路XXX弄XXX号房屋的动迁利益的意见,与事实不符,本院不予采信。其次,对于动迁所得现金的份额如何确定。被告主张原告此前享受过购买售后公房的房改福利政策,不应再享有华山路XXX弄XXX号房屋的动迁利益。本院认为,原告作为动迁房屋的同住人,本案涉案房屋的安置政策为货币安置,故对于当事人选择用货币安置款自行购买动迁安置房,并在承租人和各同住人之间分配完毕,系其内部意思自治。本案中,虽然动迁单位按“数砖头”动迁新政实施动迁,但按照“情况说明”可以看出,即便原告在他处已享受过购买售后公房的房改福利政策,仍是属于动迁房屋的同住人,故对于除安置房屋外的现金补偿,原告作为同住人,依法应当享有。华山路XXX弄XXX号房屋为承租公房,动迁利益应当由公房的承租人和同住人同等享有,因华山路XXX弄XXX号房屋动迁之前,本案原被告均未实际居住,故补偿款应由原被告三人均分。但本院考虑到原告虽作为同住人,此前曾享受过购买单位房改房的福利,应酌情适当减少份额。对于二被告于2009年3月26日签订的家庭内部协议中涉及拆迁现金在二被告间分配的内容,因侵犯了原告的权益,故应当认定无效。根据补偿安置协议及情况说明的内容,华山路XXX弄XXX号的补偿费用总计为2,315,756.24元,其中专属于南宁路安置房屋的款项为,定价补贴116,658元,期房过渡费及第二次搬场费63,013.56元,被告乔某某购买了南宁路房屋,故此二笔补偿款应当归被告乔某某个人所有(被告乔某某已实际取得)。实际可分的款项为2,315,756.24-116,658元-63,013.56元=2,136,084.68元,本院酌情调整为原告得其中的30%的份额,两被告各得其中的35%,即原告得640,825.40元,两被告各为747,629.64元。原被告分别已获取的购房款项为:原告徐某甲296,932元,被告徐某乙294,075元,被告乔某某758,277元(实际购置价值641,619元,补贴116658元),故原告还应分得343,893.40元,被告徐某乙应得453,554.64元,被告乔某某还应分得106,010.64元。因动迁款项903,458.68元已由被告徐某乙领取,故由被告徐某乙向原告和被告乔某某支付。对于原告主张的利息损失,应当自起诉之日起计算。据此,根据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款之规定,判决如下:一、上海市华山路XXX弄XXX号动迁房屋的剩余货币补偿款903,458.68元,其中由原告徐某甲获得343,893.40元,被告徐某乙获得453,554.64元,被告乔某某获得106,010.64元;二、被告徐某乙尚需给付原告徐某甲房屋动迁款343,893.40元,尚需给付被告乔某某房屋动迁款106,010.64元;均于本判决生效之日起十日内给付;三、被告徐某乙于本判决生效之日起十日内支付原告徐某甲上述房屋动迁款343,893.40元自2015年12月30日起至本判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,865元,减半收取6,432.50元,由原告徐某甲负担1,930元(已付),被告徐某乙、被告乔某某各负担2,251元(均于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第一中级人民法院。

     

    二审【案号:上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终5228号】本院认为,法律规定,共有人约定不得分割共有不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割,沟通共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的,应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价格予以分割。原审法院就XX路XX弄XX号的动迁过程及双方争议的焦点已经作了详尽陈述,本院不再一一叙述。在原审中,查明徐某甲系XX路XX弄XX号承租人,按照徐某甲与动迁部门签订的动迁协议及动迁公司出具的情况说明,完全可以认定徐某乙、乔某某均为XX路XX弄XX号房屋的同住人,故动拆迁利益应由徐某甲、徐某乙、乔某某三人共同享有。基于XX路XX弄XX号房屋在拆迁前,徐某甲、徐某乙、乔某某均没有在该处实际居住之事实,由此所得的动迁补偿款理应由徐某甲、徐某乙、乔某某均分。在具体分割时,原审法院充分考虑到徐某乙在动迁前在他处已经实际享受过了购买单位房改房福利之事实,而判决徐某乙得动迁款的30%、徐某甲、乔某某各得动迁款的35%并无不当。现上诉人徐某甲以原审法院对事实认定有误为由,不同意给付徐某乙、乔某某房屋动迁补偿款,认为徐某乙不是原XX路XX弄XX号房屋的同住人,同时又认为其与乔某某签订的家庭内部协议合法有效,但徐某甲没有提供其它相关证据加以印证,且亦为徐某乙、乔某某所否认,故徐某甲该项上诉请求,缺乏事实和法律依据,本院难予支持。至于家庭内部协议等,由于徐某甲与乔某某在未征得徐某乙同意的情况下,擅自签订家庭内部协议,而对拆迁现金进行了分配,显然侵犯了徐某乙的利益,依据相关法律规定,应认定为无效。现徐某甲坚持认为其与乔某某签订的家庭内部协议是双方的真实意思表示,要求确认该协议有效,本院不予采信。综上,原审法院认定事实清楚,适用法律正确,所作判决应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币12,865元,由上诉人徐某甲负担。本判决为终审判决。