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    买卖担保(让与担保)合同无效的三种理由

    发布日期:2022-08-17 05:49    点击次数:202

    郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

    买卖担保又称让与担保,是指在借款合同等合同中,债务人与债权人通过签订买卖合同的方式对借款合同等合同进行担保,如果债务人在债务履行期限届满时不能履行债务,则相关不动产或动产归属债权人所有。

    买卖担保合同的效力:有些法院回避直接回答买卖担保合同的效力【(2010)来民一初字第6号;(2011)桂民一终字第18号;(2014)苏商终字第0205号;(2010)苏商初字第0002号判决;最高院(2013)民二终字第33号判决】;有些法院认为合同无效【山西高院(2010)晋民再终字第103号;最高院(2013)民提字第135号】;有些法院认为合同有效【江苏省南京市中级人民法院(2013)宁商初字第174号民事判决;山西省太原市小店区人民法院(2007)小民初字第1083号;山西省太原市中级人民法院(2007)并民终字第1179号;最高院(2011)民提字第344号】。

    买卖担保,比较常见的是以房屋买卖来担保民间借贷债权。下面就以房屋买卖担保民间借贷为例介绍以下合同无效的三种理由:

    一、没有房屋买卖的真实意思

    《民法通则》第五十五条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律或者社会公共利益。” 不具备真实意思表示的合同严格讲是不成立的合同,但是法院的判决里面一般都将之说成是无效【注:法律后果相差不大】。

    二、违反物权法定的原则

    《物权法》第五条规定:“物权的种类和内容,由法律规定。” 让与担保是一种非典型担保,其实质上是通过买卖的方式达到以物权做担保的目的,但是其不属于抵押、质押、留置这三种《物权法》规定的物权的种类和内容,违反了物权法定的基本原则,当属无效。

    三、违反禁止流抵原则

    《担保法》第40条【订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有】和《物权法》第186条【抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有】都对禁止流抵做了规定,而买卖担保却规定了如果民间借贷的债务人届时不能偿还债务则房屋所有权归民间借贷的债权人所有,这明显是违反了禁止流抵的原则,当属无效。

    附甲与乙房屋买卖合同纠纷案

    案情简介:上海市某区某路某弄某号某室房屋(以下简称系争房屋)建筑面积59.04平方米,产权人登记为乙。2011年1月19日,甲作为买受人(乙方)、乙作为卖售人(甲方)就系争房屋签订《买卖合同》,约定转让价款为人民币55万元(以下币种相同);于2011年5月19日前办理房屋交接手续及房产过户手续。附件三付款协议约定,甲于2011年1月19日前,支付乙房款30万元整;于双方至上海市浦东新区房地产交易中心办理交易过户手续,且交易中心出具受理单当日,直接支付给乙房款25万元整。合同还对逾期付款、逾期交房的违约责任作了约定。签约当日,甲向乙转账40万元,乙出具“今本人收到甲购买某(路)某弄某号101室房款400,000(肆拾万元正)”之收据。乙曾出具承诺书:“本人乙与甲签订的某路某弄某号101室买卖合同,由于本人身体状况原因,不能依照合同于2011年5月19日前过户,故特此承诺延迟到2011年12月30日前过户。若再有延迟本人愿意承担购房合同价每日千分之五的违约金。”落款日期“2011、5、1日”中的“5”与承诺内容中的“5”的书写方式明显不同。2012年1月12日,甲向乙转账7万元;徐瑾(甲妻子)账户向乙转账10万元。乙出具“今本人乙收到甲购买某路某弄某号101室房款170,000(壹拾柒万元正)。”之收据。钱款转入乙账户的当天,7万元被转至丙账户,10万元转至丁账户。

    裁判原文节选:

    一审【案号:上海市浦东新区人民法院(2012)浦民一(民)初字第16107号】当事人意思表示真实是民事法律行为有效的要件之一。本案中,双方当事人曾有过借贷关系,且于系争买卖合同签订之前,乙有意再次向甲借款的事实,甲并未否认,甲代理人在庭审中也确认过甲所述的购房款57万元,其中40万元为借款,故可以说,房屋买卖合同因乙向甲借款而产生,没有借贷之事实,买卖合同亦不会产生。另外, 你也有今天甲称乙因向甲借款60万元未果转而出售房屋,但乙也只取得了甲的40万元,其原欲借款60万元的意图仍未实现。同时,合同约定的房屋转让价远远低于市场价,乙若确有意出售系争房屋并急需60万元,完全有条件以正常价格进行交易实现筹款目的,没有必要损害自身利益,以不合理的低价将房屋出售给甲。故甲的陈述缺乏内在逻辑,不符常理,原审法院难以采信。双方当事人签订系争房屋买卖合同系为乙借款的担保,即在乙无法归还借款的前提下,以房抵债,甲、乙签订合同时并无买卖系争房屋的真实意思,乙签订合同等行为旨在获得甲的借款。甲因乙未能按期归还借款而欲直接取得系争房屋所有权,有违法律规定,双方就系争房屋签订的买卖合同应当认定为无效合同。甲支付的40万元系双方之间的借贷纠纷,不属于本案买卖合同无效后果的处理范畴,本案对此不作处理,当事人可另行主张。对之后甲为能取得系争房屋产权而支付的17万元,因该款系通过乙账户分别转至案外人丙、丁账户,虽然丙系甲母亲,不能完全排除丙账户由甲操控的可能性,新闻中心但在目前并无证据证明该事实及款项实际已返还给甲的前提下,且乙亦未能举证证明其因受胁迫从自己账户中转出17万元,故该款理应由乙返还甲,如果乙与收款的案外人确实不存在钱款支付的基础关系,乙有权就其已支付的钱款向案外人追索。因双方之间真实存在的是借贷关系而非房屋买卖关系,故甲主张的房屋差价损失,于法无据,原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定,于二○一二年十一月二十日作出判决:一、甲与乙于2011年1月19日就上海市某区某路某弄某号某室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;二、乙于判决生效之日起三十日内返还甲17万元;三、驳回甲的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12,600元,由甲负担6,300元,乙负担6,300元。

    二审【案号:上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第291号】本院认为,本案的争议焦点为双方当事人就系争房屋是否存在真实的买卖法律关系。从形式上分析,双方确实就系争房屋签订了买卖合同。乙也向甲出具过收到房款的收条以及申请延期过户的承诺。然而,综合本案事实可知,双方之间并无买卖系争房屋的真实意思表示。首先,依据甲在原审第一次庭审中的陈述,双方最初发生的是借贷法律关系,后来乙考虑其无法还款,因此双方才签订买卖合同。同时,甲对乙提供的借条的真实性并未予以否认,仅表示其与本案无关。然而,甲在原审的第二次庭审中则表示,其于2011年1月19日支付乙的40万元款项并非借款,而是房款。事实上,上述借条明确记载,乙向甲借款545,000元。乙在签署该借条当日,甲就向其转账了40万元,显然,该款项即为乙向甲所借款项的一部分。因此,甲的说法前后矛盾,令本院对其陈述内容的真实性产生怀疑。其次,如若该40万确系房款,则依据双方所谓的房屋买卖合同的约定,2011年1月19日之前,甲仅需支付乙房款30万元,因此,甲于2011年1月19日支付40万元房款的情形与社会常理相悖。最后,按照双方所谓的买卖合同之约定,系争房屋的总价款为55万元,如若甲确于2011年1月19日支付了40万元,则其只需在双方办理过户时再支付15万即可,然而甲在双方并未办理过户的情形下,又于2012年1月12日支付所谓的房款17万元。甲在庭审中表示,因系争房屋的合同约定价格确定过低,故其自愿再另行多支付2万元房款。显然,甲的说法无法自圆其说。本院结合案件事实,认定双方当事人之间并无房屋买卖合同关系,仅发生借贷法律关系,因此,原审所认定的双方房屋买卖合同无效具有法律依据。综上所述,原审所作判决并无不当,本院应予维持。上诉人甲的上诉请求,缺乏依据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 上诉案件受理费人民币12,600元,由上诉人甲负担。 本判决为终审判决。