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    动迁房买卖中,将房子过户至买房人指定之人名下的约定

    发布日期:2022-08-17 20:18    点击次数:130

    郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

    引言:在动迁房买卖中常常会有类似于“乙方要求将该房屋过户到乙方指定的受让人名下(如乙方的父母),属于乙方自身事务,甲方不得干涉,甲方需配合过户给乙方指定的人,若甲方拒绝配合过户,视为违约。” 的约定,这种约定的性质是什么?效力如何?对交易有哪些影响?

     

    一、该约定的性质

    《合同法》第八十条第一款规定:“债权人转让权利的,应当通知债务人。未经通知,该转让对债务人不发生效力。” 在房屋买卖合同中,买房人对卖房人的债权是要求卖房人过户和交房(给自己),买房人可以将全部或者部分债权转让给第三人。买房人通过约定的方式要求卖房人将房屋过户给第三人可以认定为债权转让。

    由此产生一些相应的法律问题,如卖房人对买房人的抗辩权可以向第三人行使,如按照合同约定买房人应当先支付房款(或某一期房款)卖房人再配合办理过户手续的,如果买房人没有支付相应的房款,则卖房人可以拒绝配合将房屋过户给第三人。

     

    二、该约定的效力

    该约定合法有效,因为该约定并没有违反法律行政法规的效力性强制性规定,尤其是:(1)没有以合法形式掩盖非法目的。如不构成偷逃国家税款,因为房屋交易中应当支付的税款会全额支付。(2)“规避限购政策”不会导致合同无效。因为“法律”的制定主体是全国人大及其常委会,“行政法规”的制定主体是国务院,地方的限购政策不属于“法律、行政法规”,即便违反或者规避限购政策也不会导致合同无效。

     

    《合同法》第52条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”《合同法解释二》第十四条规定:“合同法第五十二条第(五)项规定的‘强制性规定’,是指效力性强制性规定。” 《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第15条规定:“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第(五)项中的"违反法律、行政法规的强制性规定",关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释(二)》第十四条之规定,注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的,人民法院应当认定合同无效;违反管理性强制规定的,人民法院应当根据具体情形认定其效力。”第16条规定:“人民法院应当综合法律法规的意旨,权衡相互冲突的权益,诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等,综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的,人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的"市场准入"资格而非某种类型的合同行为,或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为,人民法院对于此类合同效力的认定,应当慎重把握,必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院。”

     

    三、该约定对交易的影响

    该约定对交易最主要的影响是:1、防范了买房人因为没有购房资格或者在交易过程中失去购房资格而导致的交易无法继续,卖房人解除合同的风险。因为即便买房人没有或者失去购房资格,只要买房人能够找到一个有资格的买房人,合同就可以继续履行,卖房人即无权解除合同。2、为某些炒房的人提供了便利,节约了成本。因为炒房的人可以直接要求卖房人将房屋过户给其指定的人,减少了交易环节,节约了税费,可以赚取更多的房屋差价。

     

     

     

    附孙某某、吴某某与袁某、瞿某某房屋买卖合同纠纷案

     

    案情简介:系争房屋为孙某某、吴某某原承租的上海市原闸北区山西北路XXX-XXX号房屋征收分得的安置房。

    2015年8月18日,孙某某、吴某某(甲方)、瞿某某(乙方)及案外人上海万燊房地产经纪事务所(丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》,约定甲方将系争房屋以总价350万元出售给乙方等。袁某、瞿某某当日向原告方支付了10万元房款。

    2015年9月1日,孙某某、吴某某将系争房屋交付给袁某、瞿某某使用,袁某、瞿某某向孙某某、吴某某支付了50万元房款。

    2015年10月26日,孙某某、吴某某(甲方)与袁某、瞿某某(乙方)就系争房屋签订了《动迁房买卖协议》。该协议约定,甲方将其分得的系争房屋出售给乙方,房屋总价为350万元,此价格为甲方净到手价;双方约定分三期交付, 出类拔萃的意思第一笔主要购房款10万元于2015年8月18日前交付,第二笔主要购房款235万元于2015年9月2日前交付,尾款105万元,在交易限制期满后,在双方共同闸北区房地产交易中心办理产权变更登记(过户)手续,并且成功过户后,予以支付;甲方在本合同签订后,须在三日内将房地产权证、他项权证交付乙方收存;甲方在拿到房屋钥匙两天内必须将房屋交付给乙方,并交付有关该房屋的所有相关的材料及原始票据等。此外,合同第17条第3款约定:交易限制期满后,该房屋过户到乙方或者乙方指定的人(如乙方的父母)名下,属于乙方自家内部事务,甲方不得干涉。若乙方书面要求过户到自己指定的人名下,则甲方到时配合过户给乙方指定的人,若甲方拒绝配合过户,视为违约。甲方应按本合同相关条款承担违约责任。第18条第1款约定:因国家法律法规或本市关于动迁房和房地产买卖的行政管理规定的变动导致不能及时过户或不能过户而造成的损失,双方互不承担违约责任,只产生相互返还之法律后果。如地方政府的政策发生变动,动迁房交易限制期延长为三年以上或缩短为不足三年,则按照最新生效的动迁房交易限制期履行本合同。当日,袁某、瞿某某向孙某某、吴某某支付了185万元房款、向中介方支付了6.8万元中介服务费。

    2016年1月27日,系争房屋被核准登记至上海创辉企业管理有限公司名下,备注为动迁安置房。

    2016年3月25日,上海市政府发布“沪九条”。该文件规定,从严执行住房限购政策,新闻中心提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限,将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上,调整为自购房之日前连续缴纳满5年以上。

    2016年5月23日,孙某某、吴某某向袁某、瞿某某发出《解除通知书》,称根据双方所签的《动迁房买卖协议》第18条约定及“沪九条”新政的规定,由于袁某、瞿某某均为非本市户籍居民,在签订《动迁房买卖协议》时,并不满足连续缴纳个人所得税或社会保险满5年的条件,属于限购人群,故双方所签订的《动迁房买卖协议》因国家政策变动导致无法继续履行。现孙某某、吴某某正式通知袁某、瞿某某解除上述合同。该解除通知书于次日由袁某、瞿某某签收。

    另查明,2015年10月26日,即双方签订《动迁房买卖协议》当日,双方还签订了《补充协议》一份,约定就系争房屋的出售,孙某某、吴某某需用自有商品房作抵押,如孙某某、吴某某急需房屋置换,袁某、瞿某某应积极配合办理注销房屋抵押手续,孙某某、吴某某应拿最新商品房房产作抵押。之后,孙某某、吴某某在其自有商品房上设立了以袁某、瞿某某为抵押权人的抵押登记。审理中,对该节,孙某某、吴某某称,其只听中介说其自有的商品房需要“冻一冻”,将来不会影响置换,但后来才知道是被设置了抵押登记。对此袁某、瞿某某称,孙某某、吴某某对抵押一事是明知的,袁某、瞿某某实际分两笔支付了合同约定的第二部分房款,也是在办理该抵押过程中双方协商的结果,之后袁某、瞿某某也愿意配合注销上述抵押以完成原告方的置换,但认为孙某某、吴某某应以新购房屋作为新的抵押物。为此双方协商不一致,后孙某某、吴某某又要求涨价,最终致讼。

     

     

    裁判原文节选:

    一审【案号:上海市静安区人民法院(2016)沪0106民初18458号】依法成立的合同,受法律保护。孙某某、吴某某与袁某、瞿某某签订的《动迁房买卖协议》系双方自愿、真实意思的表示,且于法不悖,当事人均应恪守履行。现孙某某、吴某某以合同第18条约定的情形出现、符合情势变更为由,要求解除上述协议。对此法院认为,首先,根据相关司法解释的规定,情势变更原则的适用需满足一定条件。孙某某、吴某某作为出售方,其合同目的在于获取房款。从目前合同的履行情况来看,孙某某、吴某某已收取了合同约定的相应房款,剩余的房款需在房屋产权过户后收取。而房屋尚未经过交易限制期,孙某某、吴某某收取剩余房款的条件尚未成就,孙某某、吴某某亦未就袁某、瞿某某届时将无法支付房款进行举证,因此继续履行合同将有损孙某某、吴某某利益或使合同目的无法实现这一结论,难以得出。其次,从合同约定来看。根据协议第17条约定,对房屋过户至袁某、瞿某某或袁某、瞿某某指定的人名下这一节,孙某某、吴某某不得干涉。孙某某、吴某某认为该条款得以适用的前提必须是袁某、瞿某某自身应具备购房资格,该观点缺乏依据。在袁某、瞿某某享有上述权利的前提下,孙某某、吴某某并未举证证明目前已发生其他将导致房屋“不能及时过户或者不能过户”的情形。因此,协议第18条目前不具备适用条件。综上,孙某某、吴某某主张解除合同缺乏事实和法律依据。据此判决:驳回孙某某、吴某某的全部诉讼请求。案件受理费34,800元,减半收取为17,400元,由孙某某、吴某某负担。

     

     

    二审【案号:上海二中院(2016)沪02民终10683号 】孙某某、吴某某是以情势变更为由主张解除涉案协议,原审法院从合同目的能否实现的角度分析,认定孙某某、吴某某解除合同的主张缺乏事实和法律依据,本院予以认同,不再赘述。需要说明的是,由于涉案房屋属于动迁安置房,有限制交易期的特性,双方当事人为此设定了履行期限,即至限制交易期届满后过户交易。目前至限制交易期届满尚有两年之久,关于房屋交易的政策亦存在变动的可能性,不能以当下的政策去推定履行期限届满后袁某、瞿某某是否具备购房资格。因此,即便不考虑合同第17条关于袁某、瞿某某可指定房屋过户对象的约定,孙某某、吴某某的解约主张也不能成立。原审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

    驳回上诉,维持原判。

    二审案件受理费人民币34,800元,由上诉人孙某某、吴某某负担。

    本判决为终审判决。