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    房屋买卖双方私下达成的《赔偿协议》与合同约定不一致,效力如何?

    发布日期:2022-08-17 05:54    点击次数:115

    郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

    引言:在房屋买卖合同履行过程中,双方因一方的违约而达成《赔偿协议》,《赔偿协议》与房屋买卖合同约定不一致,效力如何?这个问题既涉及协议变更和权利处分的问题,也涉及协议效力(如因重大误解导致的可撤销和变更等)的问题。

    一、从协议的变更和权利处分的角度

    《合同法》第七十七条第一款规定:“当事人协商一致,可以变更合同。” 房屋买卖合同中虽然约定了违约责任,但是在一方违约,双方达成《赔偿协议》的时候完全可以变更上述违约责任。只要《赔偿协议》是双方真实意思的表示,并且没有违反法律法规的效力性强制性规定,且不存在欺诈、胁迫、趁人之危、显失公平等可撤销可变更的情形,也不存在效力待定的情形,即是合法有效的。房屋买卖双方均应当按照其达成的《赔偿协议》履行。

    《赔偿协议》约定的赔偿金额可能比房屋买卖合同约定的违约金高,也可以比房屋买卖合同约定的违约金低。以买房人违约为例,如果《赔偿协议》约定的赔偿金额比房屋买卖合同约定的违约金高,则是买房人对自己权利的处分;如果《赔偿协议》约定的赔偿金额比房屋买卖合同约定的违约金低,则是卖房人对自己权利的处分。

    需要注意的是,违约金调整规则和权利处分的不同。《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。” 《合同法解释二》第29条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”这是违约金的调整规则,我在之前的文章里反复解释这个问题,在此不展开。但是,权利处分则不同。比如,买房人违约,根据合同约定买房人应当向卖房人支付10万元违约金,但是买房人愿意向卖房人支付15万元违约金,或者卖房人愿意只要买房人5万元违约金,这是买房人或卖房人对自己权利的处分,买房人或者卖房人都不能以《赔偿协议》约定的赔偿金额过分高于或者低于房屋买卖合同约定的违约金为由来主张《赔偿协议》效力有问题或者主张调整《赔偿协议》约定的赔偿金额。对此,最高院(2004)民二终字第209号判决认为,依据无效的合同条款计算出的数额法院不予支持,但是当事人另行签订协议对该数额进行确认,则是对自己权利的处分,该协议有效。这个观点非常值得我们注意。

    由于房屋买卖双方都是完全民事行为能力人,应当按约履行自己的合同义务,也应当承担不履行义务的责任。任何一方都不得笼统地以自己不懂法律、看不懂合同条款等为由主张其所达成的《赔偿协议》应当变更或者撤销。但是,如果存在欺诈、胁迫、趁人之危、显失公平等情形,是可以诉请撤销或变更的。

    二、从赔偿协议效力的角度(以重大误解为例)

    《合同法》第五十四条规定:“下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:(一)因重大误解订立的;(二)在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的,人民法院或者仲裁机构不得撤销。”如果房屋买卖双方在签订《赔偿协议》的时候是错误地依据某个合同条款(本应依据条款A,却错误地依据条款B)计算出的违约金(并以此违约金为基础进行讨价还价最终确定了某个数额的违约金)作为《赔偿协议》所约定的违约金,则存在对合同条款的重大误解,合同当事人可以诉请变更或撤销。从这个角度讲,本文所附案例的一审判决并没错。如果双方在《赔偿协议》中所确定的赔偿金额是双方依据各种因素经过反复磋商确定的,并不是单纯地错误地依据某个合同条款而确定的赔偿金额,则是对自己权利的处分和放弃,不属于重大误解,不能诉请撤销或变更。从这个角度讲,本文所附案例的二审判决也没错。至于一审和二审的判决不一致,是因为双方对于案件事实的认定不一致——“原审查明”部分也没有明确双方签订《赔偿协议》所约定的18万的赔偿金的依据是什么。一审以“赔偿协议订立之时,于x、张xx双方在主观上均认为本案情形下需要适用合同第九条约定,并基于该认识达成了赔偿约定”为判决的事实依据,而二审则将该条件忽略了。

    附张xx与于x房屋买卖合同纠纷案

    案情简介:2012年12月5日,于x、张xx订立《上海市房地产买卖合同》一份,约定:张xx将其所有的座落于xx室房屋(以下简称系争房屋)转让给于x;房屋建筑面积为83.49平方米;总转让价款为人民币(币种下同)1,590,000元;于x于签约当日支付张xx房款50,000元,2012年12月20日前支付张xx房款430,000元,以购房贷款的形式向张xx支付房款1,110,000元,该款项由贷款银行转入张xx账户(附件三);于x未按合同约定期限付款的, 洪欣软件下载应当向张xx支付赔偿金,赔偿金按于x未付款的日万分之五计算,赔偿金自本合同所约定的于x应付款期限之第二日起算至实际付款之日止,逾期超过15日后于x仍未完全履行付款义务的,张xx有权单方解除合同,于x除应支付自应付款期限之第2日起计算至张xx发出书面解约通知之日止的赔偿金外,于x还应承担违约金,违约金按照房屋总价的20%计算,张xx可从于x已付款中扣除相当于全部违约款项的价款后返还余款给于x,已付款不足支付的,于x应在接到书面通知之日起5日内支付给张xx(第九条);于x未按照本合同约定全面履行自己义务的,应参照本合同第九条之约定向张xx承担违约责任(补充条款一);在签订合同时,双方均已知晓国家和上海市住房限售规定,如因违反限售规定,房地产交易中心不予办理房地产登记,并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的,双方均同意按下列约定处理:1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续;2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于于x责任,造成张xx经济损失的,于x应赔偿相应的损失(补充条款二)等。同日,于x、张xx订立《补偿协议》一份,约定于x同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿张xx60,000元,付款方式:于x于2012年12月20日前支付张xx50,000元,于双方办妥房地产交接手续当日支付张xx10,000元。协议另对其他内容进行了约定。 同日,于x向张xx支付了房款50,000元。2012年12月16日,于x又向张xx分别支付了房款430,000元和房屋装潢等补偿款50,000元。于x合计共支付张xx530,000元。 2013年3月8日,张xx致函于x,载明:“我(甲方)多次催你(乙方)去办理交易手续,你(乙方)无法前去办理。如接函后十日内不去交易,给我(甲方)带来经济损失及有关责任由你(乙方)承担。” 2013年3月12日,于x回函张xx,新闻中心载明:“目前因上海太平洋房屋服务有限公司原因我们甲乙双方均未完成审税工作,经我方多次催促,你我双方与太平洋房屋服务有限公司工作人员于2013年3月8日在上海太平洋房屋服务有限公司七宝店进行协商,并且三方均同意继续办理审税及过户手续。” 2013年3月23日,于x向张xx出具一份《承诺书》,承诺若因于x原因不能于2013年3月29日前申请办理审税事宜,张xx有权单方解除买卖协议,于x配合出售方办理买卖合同的撤销手续。 2013年3月31日,于x、张xx签订《赔偿协议》一份约定:1、解除双方于2012年12月5日订立的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》;2、现因于x违约,于x愿意赔偿给张xx180,000元,张xx可从于x已支付房款中扣除该笔款项后退还剩余房款350,000元;3、双方对本次交易再无任何争议,任何一方不得对另一方主张任何权利。 2013年4月1日,张xx向于x退还350,000元房款。 2013年5月6日,于x向原审法院提起诉讼,请求判令:1、撤销其与张xx2013年3月31日签订的《赔偿协议》;2、张xx返还18万元购房预付款。原审审理中,于x变更第一项诉讼请求为变更其与张xx2013年3月31日签订的《赔偿协议》的赔偿金额为50,000元。张xx不同意于x的原审诉讼请求,并提起反诉,要求判令:于x支付剩余违约赔偿金150,000元;承担张xx因应诉所产生的律师费27,840元;反诉费用由于x承担。 原审另查明,于x系非上海市户籍居民,购房时在上海缴纳社保未满一年。

    裁判原文节选:

    一审【案号:上海市松江区人民法院(2013)松民三(民)初字第1055号】于x、张xx双方对《赔偿协议》中关于解除《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》的内容均未提出异议,即为认同合同已经解除。合同解除,张xx收取的于x购房款应予返还。按合同约定,在此种情况下的合同解除,当事人应当按补充条款二的约定承担责任,而不适用合同第九条的约定。赔偿协议订立之时,于x、张xx双方在主观上均认为本案情形下需要适用合同第九条约定,并基于该认识达成了赔偿约定,此系对合同条款适用的误判,存在重大误解,而原审审理中,法院要求张xx提供合同解除给其造成损失的相关依据,而张xx拒绝提供,故法院认为《赔偿协议》约定的赔偿数额180,000元显失公平,故于x要求将赔偿协议中赔偿数额由180,000元变更为50,000元,法院予以支持,余款张xx应退还于x。张xx反诉请求,没有依据,法院不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定,原审法院于2013年7月23日作出判决:一、变更原告(反诉被告)于x与被告(反诉原告)张xx所签《赔偿协议》的赔偿金额180,000元为50,000元;二、被告(反诉原告)张xx应于判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)于x购房款130,000元;三、驳回被告(反诉原告)张xx的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2,980元,减半收取计1,490元,反诉受理费1,928.40元,合计诉讼费3,418.40元,由于x负担745元,由张xx负担2,673.40元。

    二审【案号:上海市第一中级人民法院(2013)沪一中民二(民)终字第2463号】本院认为,民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中,于x与张xx经协商一致就于x购买系争房屋签订了《上海市房地产买卖合同》,该合同为上海市有关部门制定的示范文本,从该合同的内容看,双方的权利义务是对等的。于x作为一个具有完全民事行为能力的人,对于合同约定的双方各自的权利义务、违约责任等应当明知。在上述合同的履行过程中,双方经协商,又签订了《赔偿协议》,约定解除上述《上海市房地产买卖合同》以及与该合同有关的《补偿协议》,并约定因于x违约,于x愿意赔偿给张xx18万元。从查明的事实看,于x因其存在违约行为自愿赔偿给张xx18万元,不存在张xx利用优势或者利用于x没有经验与于x签订《赔偿协议》的情形,故《赔偿协议》难以认定显失公平。同时,《赔偿协议》并未写明于x违约的具体情形,亦未载明于x与张xx约定于x赔偿张xx18万元适用的合同条款,再结合该《赔偿协议》中有关“双方对本次交易再无任何争议,任何一方不得对另一方主张任何权利”的约定,上述《赔偿协议》应为买卖双方自愿、平等协商的结果。现于x在该协议已经履行完毕,张xx将剩余房款退还后单方违背协议的约定而提起本案诉讼,有违诚实信用原则。于x作为完全民事行为能力的成年人,现以己方对《赔偿协议》提及的违约行为应适用的违约责任条款的理解来否定双方签署《赔偿协议》时协商一致的真实意思表示,并以该单方理解作为其提出的所谓重大误解的依据,本院难以认同。因此,于x的原审诉讼请求,不应得到支持。上诉人张xx的上诉请求,合法有据,应予支持。原审采信于x的单方意见,显与双方约定及本案事实不符,所作判决不当,本院依法纠正。而对于张xx的反诉请求部分,由于《赔偿协议》的合法有效,本院改判按约履行,因此张xx原审中的反诉请求,亦不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定,判决如下: 一、维持上海市松江区人民法院(2013)松民三(民)初字第1055号民事判决第三项; 二、撤销上海市松江区人民法院(2013)松民三(民)初字第1055号民事判决第一、二项;三、驳回于x的原审诉讼请求。 一审本诉案件受理费人民币1,490元,由于x负担,反诉案件受理费1,928.40元,由张xx负担;二审案件受理费2,980元,由于x负担。 本判决为终审判决。