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    第三人可否主张房屋买卖合同无效?

    发布日期:2022-08-17 22:21    点击次数:73

    郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

    一、从实务的角度看

    合同具有相对性,合同双方当事人之外的人可以称之为第三人。第三人要想主张合同无效,有两种途径:1、非诉讼途径。即直接告知房屋买卖双方,你们的合同是无效的,你们应当按照《合同法》第五十八条(合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任)的规定返还财产,赔偿损失等。但是,这基本不会起什么实际效果。2、诉讼途径。即通过一个诉讼程序来请法院确认房屋买卖合同的效力(我们所说的第三人可否主张房屋买卖合同无效一般也就是指第三人可否诉请确认房屋买卖合同无效)。但是,走诉讼途径就必然涉及到一个问题,即法院是否受理的问题(不要误解所谓的立案登记制)。《民事诉讼法》第一百一十九条规定:“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。” 即原告要与本案直接利害关系才具备起诉的资格。具体到本文所讨论的问题就是第三人要与房屋买卖合同的效力的确认有直接的利害关系,如合同能被确认无效与第三人要有直接利害关系(如标的房屋是卖房人由第三人处购得,第三人和卖房人之间的房屋买卖合同已被确认无效,如果卖房人和买房人之间的房屋买卖合同能够被确认无效,第三人即可取得标的房屋的所有权)。即第三人要与房屋买卖合同效力的确认有直接利害关系才可以诉请确认合同无效。

     

    二、从理论的角度看

    理论上对于这个问题的争论由来已久。理论上首先将合同无效分为绝对无效和相对无效。但是划分标准差别很大。两个主流的观点,一个观点是以合同无效的效力范围为标准将之划分为绝对无效与相对无效【对任何人都无效的为绝对无效,只对部分人无效的为相对无效】;另一个观点是以合同所违反的法律所保护的利益的种类为标准进行划分的【违反保护社会利益的法律的合同绝对无效,违反保护个人利益的法律的合同相对无效】。其实,这两种学说,前者是从效果的角度划分的,后者是从原因的角度划分的,其实质是一样的——违反保护社会利益的法律的合同绝对无效,绝对无效的合同对任何人皆无效;违反保护个人利益的法律的合同相对无效,相对无效的合同只对部分人无效。这样,对于前者,任何人皆得主张无效,对于后者,应当只允许被法律所保护的人才有权主张合同无效。

     

     

     

    附:杨智兰等诉孙宝妹等房屋买卖合同纠纷案

     

    案情简介:***房屋(以下简称“涉案房屋”)的原权利人为孙宝妹。孙宝妹于2003年8月30日以665,420元(人民币,下同)的价格从案外人手中购得涉案房屋。 2005年2月2日,孙宝妹与王顺龙签订《上海市房地产买卖合同》,约定孙宝妹以1,300,000元的价格将涉案房屋转让给王顺龙,并将涉案房屋过户至王顺龙名下。孙宝妹及王顺龙表述,2005年购买涉案房屋贷款总计650,000元,该款项交给孙宝妹,也由孙宝妹进行还贷,只是利用王顺龙的名义归还。 截至2010年签订新的房屋买卖合同前,上述贷款已经全部还清。最后一笔提前还贷的费用390,000余元,系由王令勇帮王顺龙垫付,具体由杨智兰通过银行取款398,661.07元后存入王顺龙账户中,取款代办人是杨智兰、付款人是王令勇。 2010年3月4日,王令勇与王顺龙签订《上海市房地产买卖合同》,约定由王顺龙将涉案房屋以1,800,000元的价格转让给王令勇;王顺龙应于2010年6月30日前腾出涉案房屋并通知王令勇进行验收交接;2010年6月1日之前,双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。 2010年3月18日,王令勇(作为借款人、抵押人)与中国银行股份有限公司上海市长宁支行(以下简称中国银行长宁支行)(作为贷款人、抵押权人)签订抵押借款合同,由王令勇向中国银行长宁支行申请贷款1,260,000元。中国银行长宁支行将1,260,000元的贷款发放至王顺龙账户,其中800,000元由孙宝妹代取后交付杨智兰,杨智兰确认收到, 你也有今天但认为是王顺龙归还的借款,剩余460,000元王顺龙表示已被其花用。中国银行长宁支行在庭审中确认,贷款一直是由王令勇的账户在还款,王令勇表示贷款一直由其偿还,孙宝妹亦表示贷款一直由其偿还。 2010年3月4日,王令勇通过工商银行向王顺龙支付150,000元;同日,王令勇通过建设银行向王顺龙支付110,000元;同日,王令勇通过中信银行向王顺龙支付100,000元;2010年3月5日,王令勇通过招商银行向王顺龙支付130,001元;此外,王令勇以现金方式向王顺龙支付30,000元。上述款项总计520,001元。 2010年3月4日,王顺龙建设银行账户中的17,000元转账至案外人张宪名下、93,000元转账至杨智兰名下;同日,王顺龙工商银行账户中由孙宝妹卡取93,000元、从该账户中转账57,000元至案外人张宪名下;2010年3月5日,王顺龙招商银行账户中的130,000元转账至杨智兰名下。2010年4月6日,涉案房屋权利人变更为王令勇。 2012年8月23日,孙宝妹与杨智兰签订《房地产抵押借款合同》一份,约定由孙宝妹向杨智兰借款1,500,000元并以涉案房屋作为抵押担保,孙宝妹每月支付杨智兰利息75,新闻中心000元,如本金没有归还时,孙宝妹又不支付利息,杨智兰有权要求孙宝妹出售涉案房屋用来归还欠款等。庭审中,孙宝妹提供了收条一张,载明:今收到孙宝妹9,830元整,用于归还贷款房子地址某路199弄2号102室(应为101室)。该收条落款人为王令勇。杨智兰表示该收条由其亲笔书写,并代签了王令勇的名字,内容系应孙宝妹的要求而书写。 此外,杨智兰与王令勇自认,其两人原为夫妻关系,因故于2007年离婚。 孙宝妹表示,涉案房屋一直由其居住,部分由王令勇出租;王令勇表述,涉案房屋原来是孙宝妹的,孙宝妹表示可以配合办理“居改非”的手续,故王令勇同意给其居住一年时间,但孙宝妹现在已居住了两年仍不愿搬离,目前涉案房屋已由王令勇控制并出租。目前涉案房屋上存在权利人为中国银行长宁支行、债权数额为1,260,000元及权利人为杨智兰、债权数额为2,272,300元的抵押登记。 原审审理中,孙宝妹请求法院判令:1、确认孙宝妹与王顺龙于2005年2月2日签订的涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》无效;2、确认王顺龙和王令勇于2010年3月签订的涉案房屋的《上海市房地产买卖合同》无效;3、涉案房屋产权恢复登记至孙宝妹名下。王顺龙同意孙宝妹的全部诉讼请求。杨智兰、王令勇则不同意孙宝妹的上述诉讼请求。中国银行长宁支行则请求法院依法保护其合法权益。

     

     

    裁判原文节选

    一审【案号:上海市长宁区人民法院(2013)长民三(民)初字第1061号】孙宝妹与王顺龙之间虽然均认为其于2005年签订的房屋买卖合同无效,但是其就支付房款等行为并未进行举证,不能证明双方签订合同时是否系真实意思表示,故对于孙宝妹要求确认2005年房屋买卖合同无效的诉请,原审法院不予支持。 王顺龙与王令勇之间虽然签订了买卖合同,形式上也具有支付房款等行为并办理了产权过户手续,但是转账支付的相应款项大部分仅在王顺龙相应账户中短暂停留便转入案外人或杨智兰名下;中国银行长宁支行的贷款1,260,000元虽然发放至王顺龙账户,但其中的大部分(800,000元)亦由孙宝妹代取后交付杨智兰;结合杨智兰及王令勇之间特殊的人身关系来看,两人曾为夫妻关系、2010年王顺龙提前还贷费用390,000余元由杨智兰代王令勇办理、杨智兰曾代王令勇收取孙宝妹的还款并出具收条等事实可以认定在购买涉案房屋的活动中杨智兰与王令勇实际存在主体的混同;又结合孙宝妹与杨智兰于2012年签订的抵押借款合同,此时涉案房屋早已过户至王令勇名下,而该抵押合同中仍以王令勇名下的涉案房屋为孙宝妹的借款设定抵押登记,对此杨智兰及王令勇均不能给出符合常理的解释;综上,结合本案查明的事实以及各方的陈述,原审认为王顺龙与王令勇之间并无买卖涉案房屋的真实意思表示,现孙宝妹起诉要求确认房屋买卖合同无效,应予支持。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还,由于本案中涉案房屋上已存在由王令勇作为义务主体的中国银行长宁支行的抵押登记及抵押权人为杨智兰的抵押登记,涉案房屋的过户客观上存在障碍,目前不具备办理过户手续的条件,故原审法院对于孙宝妹要求将涉案房屋过户至孙宝妹名下之诉请在本案中不予处理。同时,鉴于王顺龙与王令勇并非真实的买卖,双方之间有关钱款的收付及返还问题,双方可另行结算或另案主张。需要指出的是,本案当事人作为具有完全民事行为能力的个人,应当知悉己方签订房屋买卖合同及将涉案房屋交易过户至他人名下可能产生的法律后果,其对于本案纠纷的发生均负有相应责任,故本案的相关诉讼费、保全费,由孙宝妹、王顺龙和杨智兰、王令勇平均负担。原审法院审理后于二○一四年四月二十四日作出判决:一、确认王顺龙与王令勇就****房屋于2010年3月4日签订的《上海市房地产买卖合同》无效;二、驳回孙宝妹的其余诉讼请求。诉讼保全费5,000元,由孙宝妹、王顺龙、杨智兰、王令勇各自负担1,250元。案件受理费26,000元,由孙宝妹、王顺龙、杨智兰、王令勇各自负担6,500元。

     

     

    二审【案号:上海市第一中级人民法院(2014)沪一中民二(民)终字第1804号】本院认为,关于孙宝妹与王顺龙就涉案房屋签订的买卖合同的效力,孙宝妹与王顺龙均主张双方签订房屋买卖合同是为了获取银行贷款,并无买卖房屋的真实意思。但是,从本案查明的事实来看,孙宝妹未能提供证据证明上述银行贷款由其实际偿还,且上述银行贷款亦已清偿完毕,因此,本案现有证据并不足以证明双方签订的房屋买卖合同并非真实意思表示,原审据此驳回孙宝妹要求确认上述房屋买卖合同无效的诉讼请求,并无不当,本院予以确认。孙宝妹与王顺龙签订的买卖合同既然合法有效,涉案房屋亦已变更登记至王顺龙的名下,则孙宝妹已非涉案房屋权利人,其与王顺龙、王令勇就涉案房屋签订的买卖合同并无利害关系,故其诉请要求确认王顺龙与王令勇之间的房屋买卖合同无效,缺乏法律依据,本院难以支持。王顺龙如果认为上述房屋买卖合同存在无效事由,应另行主张。综上所述,原审法院对于本案的处理,存在不当,本院依法予以纠正。杨智兰、王令勇的上诉请求,具有法律依据,本院予以支持。据此,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定,判决如下:一、撤销上海市长宁区人民法院(2013)长民三(民)初字第1061号民事判决; 二、驳回孙宝妹的全部诉讼请求。一审案件受理费人民币26,000元,诉讼保全费人民币5,000元,均由孙宝妹负担。 二审案件受理费人民币16,500元,由孙宝妹负担。 本判决为终审判决。