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    房屋买卖一方放弃合同解除权的法律后果

    发布日期:2022-08-17 14:33    点击次数:66

    郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

    在房屋交易过程中,根据合同的约定,违约方构成根本违约,则守约方有合同解除权。如果守约方放弃其合同解除权,则是其对自己权利的处分。其不得再以此次对方根本违约为由解除合同并主张违约金。

     

    如果在后续的合同履行过程中,对方再次根本违约,守约方可以解除合同并主张违约金。

     

    如果守约方在放弃其合同解除权之后与对方协商变更合同或者解决问题的方法,却又不能协商一致或者不能解决问题,则属于不可归责于双方当事人的事由导致合同不能履行。双方互相不负违约责任。

     

    对此,比较典型的是在房屋买卖过程中,买房人没能在约定的过户日之前获得银行贷款审批且没有在过户日现金补足。在约定的过户日之后或者宽限期之后,卖房人又配合买房人办理新的贷款申请,这应当视为卖房人放弃了其合同解除权。卖房人不得再以买房人第一次贷款未获通过为由主张解除合同。但是,如果买房人在合理的期限内或者再次约定的期限内仍未获得贷款,(经催告),卖房人有权解除合同并主张违约金。

     

     

     

    附:张某某与吴某某房屋买卖合同纠纷案

     

    案情简介:2013年10月27日,吴某某(乙方、承购方)、张某某(甲方、出售方)及菁英公司(中介方)签订《房地产买卖(含居间)协议》,主要约定:乙方向甲方购买上海市宝山区淞南路XXX弄XXX号XXX室房屋,该房屋出售总价为人民币(以下币种均为人民币)274万元。甲乙双方约定定金总额为5万元,乙方于签订本协议时向甲方支付定金5万元。乙方于甲乙双方签订《上海市房地产买卖合同》当日,向甲方支付房款120万元;乙方于银行发放贷款后,支付甲方房款154万元,该笔款项由乙方贷款银行直接划入甲方账户。乙方于2013年10月31日前,备齐贷款资料办理银行贷款申请手续,若乙方未按约定及时办理贷款手续,并且逾期达15日,则甲方有权单方面解除本合同。甲方应于乙方付清全部房款当日将房屋交付乙方。甲乙双方应于2013年12月15日前至宝山区房地产交易中心办理房屋过户手续。若甲方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》,视为甲方违约,则甲方应双倍返还乙方支付的定金;若乙方未能在本协议约定期限内以约定条件签订关于该房地产的《上海市房地产买卖合同》,视为乙方违约,则乙方支付的定金由甲方没收不再返还。本协议是双方在菁英公司居间下达成的买卖房地产之真实意思表示,本协议所确定的买卖条件即为双方为办理交易过户手续所签署的《上海市房地产买卖合同》之条件。甲乙双方签署本协议后买卖关系成立,为办理交易过户手续之需, 出类拔萃的意思双方同意在本协议签署生效后次日起十天内签署网上备案专用的《上海市房地产买卖合同》,并依约履行各自的义务。2013年10月26日,吴某某已向菁英公司支付诚意金1万元,并明确该诚意金如居间方成功转付给出售方,则此诚意金自动转为购房定金。居间协议签订后,菁英公司将该诚意金交付给张某某,张某某出具收款收据,确认收到吴某某支付的定金1万元,当日吴某某又向张某某支付了定金4万元,张某某亦出具了收款收据。2013年10月28日,张某某、吴某某至菁英公司协商签订正式的房地产买卖合同,因吴某某无法支付首付款,双方签约未成。之后双方并未签订《上海市房地产买卖合同》。2014年1月,张某某将系争房屋另行出售。

     

    裁判原文节选:

    一审【案号:上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第330号】张某某、吴某某就买卖系争房屋签订的《房地产买卖(含居间)协议》系双方真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人均应恪守履行。按照协议约定,新闻中心双方应于该协议签署生效后次日起十天内签署《上海市房地产买卖合同》,即最迟应于2013年11月7日签署《上海市房地产买卖合同》。虽然2013年10月28日,双方到中介准备签署《上海市房地产买卖合同》,并由吴某某支付首付款,但因吴某某钱款不足,当天并未签约成功,此时尚未到合同约定的最后签约期限,并不能据此认定系吴某某违约。按照约定,双方最迟应于2013年11月7日再次碰面签约,但据张某某陈述,其当天并未来与吴某某签约,双方至此亦未签约成功。据双方陈述,双方确实又进行了第三次碰面,但对于碰面时间双方均记不清楚,双方陈述的时间也不相吻合,对于碰面后是否商谈、商谈的具体内容、双方为何最终没有签约成功等陈述,双方均各执一词,双方均缺乏足够的证据予以佐证己方的陈述,故原审法院对双方陈述的真伪难以判断。虽然张某某提供了两位证人证言,但该两位证人均系张某某同事,一位还是张某某的销售经理,与张某某具有一定的利害关系,对其证人证言的真实性,难以采信。最终,双方并未就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》,事实上,张某某已在2014年1月份将系争房屋另行出售,双方之间的房地产买卖居间协议已无法再实际履行,故张某某应将吴某某支付的定金5万元返还给吴某某。 据此,原审法院作出如下判决:张某某于判决生效之日起十日内,返还吴某某定金5万元。

     

     

    二审【案号:上海市第二中级人民法院(2014)沪二中民二(民)终字第1266号】本院认为:双方当事人虽未依《房地产买卖(含居间)协议》的约定,至迟于2013年11月7日签署《上海市房地产买卖合同》,但在此之后,双方并未直接向对方主张违约责任,而是均表示当时仍然愿意为了完成房产交易而继续进行磋商。被上诉人的购房资格尽管存在缺陷,但对于其提出的以其家人名义购房的意见,上诉人亦未表示拒绝。根据上诉人的陈述,上诉人一直是愿意将房屋出售给被上诉人的,只不过需要被上诉人尽快解决具体的操作问题。由此可见,以上两方面的原因均不能构成任一方违约的理由。但客观事实上,双方最终未能就系争房屋的买卖达成合意,而上诉人亦已于2014年1月将系争房屋另行出售。双方当事人之间的《房地产买卖(含居间)协议》已经无法继续履行,而根据本案已查明的事实,上述协议的履行不能,很难归责于某一方当事人。据此,原审法院判令上诉人向被上诉人返还定金5万元,较为合理,应予维持。