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    房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致,一方要求解除合同的依据是什么?

    发布日期:2022-08-17 05:21    点击次数:131

    郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

    一般而言,网签合同是很规范的,房屋买卖应当有的合同条款基本都会有。但是,居间协议或者居间版的房屋买卖合同却有些不规范,很多重要的合同条款没有约定或者约定不明确。如果房屋买卖双方对于这些没有约定的合同条款不能达成一致,合同就不能履行,似乎应当“解除”,但是依据是什么呢?

     

    一、依法补充或明确的可能性

    《合同法》第六十一条:“合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。”依据该规定,对于没有约定或者约定不明确的,应当按照合同有关条款或者交易习惯确定。在房屋买卖合同中,一般很难根据某些合同条款确定其他的合同条款(如,不能根据合同总价来确定价款支付方式、支付期限、违约责任、过户时间、交房时间、户口迁移问题等)。至于交易习惯,倒是可以确定一些没有约定或者约定不明的合同条款(比如,房屋买卖合同中没有约定银行放款的时间,但是一般而言,自过户到银行放款按照交易习惯是一个比较明确的时间,如一个月。)但是,交易习惯也不是万能的(如合同中没有约定过户时间、交房时间、逾期多久构成根本违约、付款方式、付款期限,没有所谓的交习惯来确定这些合同内容)。

     

    《合同法》第六十二条:“当事人就有关合同内容约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,适用下列规定:(一)质量要求不明确的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。(二)价款或者报酬不明确的,按照订立合同时履行地的市场价格履行;依法应当执行政府定价或者政府指导价的,按照规定履行。(三)履行地点不明确,给付货币的,在接受货币一方所在地履行;交付不动产的,在不动产所在地履行;其他标的, 范闲在履行义务一方所在地履行。(四)履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。(五)履行方式不明确的,按照有利于实现合同目的的方式履行。(六)履行费用的负担不明确的,由履行义务一方负担。” 根据该条规定,约定不明确的合同条款基本都可以得以确定。但是,对于没有约定的合同条款,该条不适用。

     

    《合同法》第六十三条:“执行政府定价或者政府指导价的,在合同约定的交付期限内政府价格调整时,按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的,遇价格上涨时,按照原价格执行;价格下降时,按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的,遇价格上涨时,新闻中心按照新价格执行;价格下降时,按照原价格执行。”在房屋买卖合同中,基本不能适用该条。

     

     

    二、解除合同的依据

    首先,如果合同里有约定房屋买卖合同对部分条款没有约定且双方不能达成一致的,任何一方都可以解除合同。那么,合同一方自然可以解除合同。但是,合同中一般都不会约定这样的条款。

     

    上面是约定解除,那么法定“解除”的合同依据是什么呢?

     

    《合同法》第94条:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”都不符合。也就是说,不能直接依据该条的规定来行使合同的法定解除权。

     

    《合同法》第三条:“合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。”第四条:“当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。” 《合同法解释二》第一条:“当事人对合同是否成立存在争议,人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的,一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。……”房屋买卖合同的重要条款没有约定,虽然合同还是成立的。但是,这个成立的合同是一个不完备的房屋买卖合同。《合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 对于没有约定的合同条款,合同当事人不能履行。《合同法》第一百一十条:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:……(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;……”对于没有约定的合同条款,即便认为任何一方对此进行约定是其基于诚信原则而产生的附随义务,是一种非金钱债务,但是这个非金钱债务是不适于强制履行的。综上,不完备的房屋买卖合同不能履行,合同当事人的合同目的不能实现。因此,应当参照《合同法》第94条第四项(当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的)和《买卖合同司法解释》第二十五条(出卖人没有履行或者不当履行从给付义务,致使买受人不能实现合同目的,买受人主张解除合同的,人民法院应当根据合同法第九十四条第(四)项的规定,予以支持。)的规定,解除合同,并且双方互相不承担违约责任。

     

    在诉讼的角度。要求继续履行合同的一方的诉请不能得到支持。因为根据《合同法》第三条(合同当事人的法律地位平等,一方不得将自己的意志强加给另一方。)和第四条(当事人依法享有自愿订立合同的权利,任何单位和个人不得非法干预。)的规定,合同是当事人双方自愿达成的,一方也不得将自己的意志强加给另一方,任何单位和个人不得非法干预。法院也不能把自己的意志强加给任何一方合同当事人,迫使当事人非自愿地就不完备的合同达成补充条款。另外,对方还可以从合同的性质进行抗辩,如:认为这种不完备的房屋买卖合同其实质是预约合同,不是本约合同。这样的话,要求继续履行合同的诉请自然不应得到支持。